房地產(chǎn)企業(yè)債券篇1
因此，房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得資金保障，是否具備科學(xué)的資金結(jié)構(gòu)與融資渠道，對房地產(chǎn)項目的順利運行、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困境
1、融資渠道單一
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來自房地產(chǎn)商的自籌資金或其他資金。以開發(fā)角度為出發(fā)點，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金中，至少20%來自銀行貸款；而其他部分則是自籌資金、預(yù)售收入，極少部分來自個人信貸轉(zhuǎn)化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的運營，大多依賴銀行的貸款，將房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險、市場風(fēng)險集中在商業(yè)銀行，企業(yè)難以形成風(fēng)險意識與管理機制。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率越來越高，在新政策中，要求企業(yè)自有資金至少占投資總額的35%，但是在實際應(yīng)用中，企業(yè)自有資金普遍在總投資額的20%以下，遠遠不符合要求。過高的負債增大了房地產(chǎn)企業(yè)的壓力和風(fēng)險，同時債權(quán)人風(fēng)險也有所增加，降低了企業(yè)的融資水平。
2、股票與債券比例不平衡
在發(fā)達國家，市場債券融資約為股票的4倍左右。以世界整體發(fā)展水平，尤其是發(fā)達國家的情況來看，企業(yè)債券市場始終是證券市場的重要部分，無論是規(guī)模還是增長速度，遠遠高于股票市場。但是在我國，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券投資比例極低，形成不平衡的發(fā)展?fàn)顩r。因此，開拓房地產(chǎn)企業(yè)的債券市場，仍具有較大潛力與空間。
3、境外資金的利用率不高
由于我國證券市場的房地產(chǎn)上市要求較高，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)一度看好海外市場，但是真正通過這一渠道實現(xiàn)上市與融資的企業(yè)屈指可數(shù)，主要還是政策支持力度不夠、缺乏對國際規(guī)則的了解。
二、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的對策
1、構(gòu)建多元化市場融資體系
目前，房地產(chǎn)企業(yè)如果想在滬深股票市場中發(fā)行股票，必須符合一定的資產(chǎn)規(guī)模、公司治理、盈利記錄等要求。但是以我國房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況來看，大多與要求不相符，因此通過上市來實現(xiàn)融資的條件尚不成熟。雖然股票市場中已經(jīng)加設(shè)中小企業(yè)板，但是上市要求仍居高不下。即使未來的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，給房地產(chǎn)企業(yè)的上市創(chuàng)造更多機會，也僅僅是少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。因此，必須完善房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場資本體系，給不同類型、不同規(guī)模的企業(yè)提供各種各樣融資渠道，減少對高利息的銀行貸款依賴，提高直接融資的比例，真正做到分散風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長遠發(fā)展。
2、建立健全房地產(chǎn)企業(yè)債券市場
由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資金額大、開發(fā)周期長，發(fā)行債券將成為其融資新渠道。但是出于一些原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行規(guī)模極小，仍需進一步改善。其一，目前我國對債券發(fā)行主體的要求較為嚴格，只有上市公司、國有公司、兩個國有投資主體成立的有限責(zé)任公司才具備發(fā)行資格，同時對企業(yè)資本金、資產(chǎn)負債率、擔(dān)保等要求嚴格；其二，利率管制政策不利于房地產(chǎn)債券發(fā)展。在利率政策中，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的債券利率不能比銀行同期存款利率高出0.4，而在實際發(fā)行中則不得超過2.0，要求企業(yè)的債券利率不能比國債利率高，與市場經(jīng)濟原則嚴重不符。其三，當(dāng)前我國缺乏企業(yè)債券的信用評價機構(gòu)，評估結(jié)果缺乏客觀性與可信性，不利于企業(yè)發(fā)展。其四，企業(yè)發(fā)行債券面臨一定的利率風(fēng)險，避險工具尚不健全?？梢?，為了確保債券融資成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的未來融資渠道之一，國家應(yīng)出臺相關(guān)政策，保障房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行資格，吸引更多剩余資金投入到房地產(chǎn)企業(yè)中，例如實行房地產(chǎn)證券利率的市場化、發(fā)展房地產(chǎn)債券市場體系、增加避險工具等。
3、發(fā)展國際融資業(yè)務(wù)
一方面，很多外資銀行，如花旗銀行、德意志銀行等，在我國銀行縮緊房地產(chǎn)投資的情況下，積極參入到房地產(chǎn)行業(yè)中。只要房地產(chǎn)企業(yè)的實力與信譽符合要求，再加上項目前景廣闊，完全可以從外資銀行獲得貸款。另一方面，國際銀團貸款也越來越普遍，主要由某一家或者多家銀行牽頭，組織更多銀行的加入，在統(tǒng)一貸款協(xié)議的前提下，根據(jù)合同條件，向同一個借款企業(yè)發(fā)放貸款，即辛迪加貸款。這種融資模式的籌集資金額度較大、貸款時間長，可減少企業(yè)壓力；同時國際銀團對貸款用途限制不多，更加適合房地產(chǎn)投資。
房地產(chǎn)企業(yè)債券篇2
關(guān)鍵詞： 融資模式 企業(yè) 房地產(chǎn) 礦業(yè)
一、 我國企業(yè)融資背景
改革開放以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，資本市場進一步開放，企業(yè)發(fā)展亟需資金支持。2008年來，我國為抵御國際金融危機投入四萬億資金進行宏觀調(diào)控，其中不少流入房地產(chǎn)、礦產(chǎn)企業(yè)等特殊行業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的主要資金來源，必須通過多種渠道獲得風(fēng)險、數(shù)量匹配的資金。與此同時，基于國際對融資的經(jīng)驗，融資方式不當(dāng)，比例失調(diào)將會造成全國乃至全世界的金融危機。在此情況下，探究這類行業(yè)中企業(yè)的融資模式、存在問題以及相關(guān)對策對企業(yè)的長遠發(fā)展具有深遠意義。
房地產(chǎn)、礦業(yè)的發(fā)展帶動著建材、交通等多個行業(yè)，其本身的行業(yè)性質(zhì)和資金密集的屬性，導(dǎo)致其擴張對金融的依賴性不斷增加，企業(yè)無法通過自身積累彌補項目對資金的巨大需求，必須通過多種渠道獲得風(fēng)險、數(shù)量匹配的資金。與此同時，基于國際對融資的經(jīng)驗，融資方式不當(dāng)，比例失調(diào)將會造成全國乃至全世界的金融危機。2011年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到47.3萬億元，其中房地產(chǎn)、礦業(yè)固定投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的16%，相比自2005以來，房地產(chǎn)、礦業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值約19%有所下降，但房地產(chǎn)、礦業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的影響仍具有舉足輕重的地位。根據(jù)2012年中國統(tǒng)計年鑒公布的數(shù)據(jù)，2011年我國采礦業(yè)固定投資總額達到了1.18萬億元，，較2010年增長了746億元，資金總額規(guī)模達到1.19萬億元，其中國家預(yù)算資金占10.3%，國內(nèi)貸款占10.4%，外資資金占7.5%，自籌資金占84.5%。2011年房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模達到了6.18萬億元，約為2008年投資規(guī)模的兩倍資金總額規(guī)模達到10萬億，其中國家預(yù)算資金占1.1%，國內(nèi)貸款占14.1%，外資資金占8.1%，自籌資金占45.7%。由此可見，自籌資金方式是融資的主要模式，其次以國內(nèi)貸款為主，房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)的投資規(guī)模近幾年有擴大趨勢，企業(yè)對資金的需求也不斷增加。
二、 房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)融資模式
1. 自有資金
企業(yè)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生利潤，凈利潤部分作為企業(yè)的留存收益，股東的投入資金作為資本公積為企業(yè)發(fā)展提供資金支持，同時，企業(yè)的其他綜合收益例如可出售金融債券的公允價值變動等作為所有者權(quán)益增加企業(yè)資金。企業(yè)的自有資金使用成本低，且資金為企業(yè)持有，持有期限受到的限制較小，但是由于房地產(chǎn)、礦業(yè)項目耗費資金額大、周期長，僅僅利用企業(yè)自有資金不能填補資金需求，故在融資中所占比例并不高。
2. 預(yù)售賬款
預(yù)售賬款融資是指通過預(yù)售產(chǎn)品獲得資金，例如在房地產(chǎn)經(jīng)營中，開發(fā)商將建設(shè)中的房屋預(yù)售給房屋承購人，承購人支付一定的定金或一定比例的房屋購買款項。在礦業(yè)融資中，企業(yè)通過預(yù)售礦產(chǎn)品，例如預(yù)售黃金以此為礦山開發(fā)提供資金，或者在通過對沖交易獲得資金，規(guī)避風(fēng)險。預(yù)售賬款在企業(yè)財務(wù)報表中作為負債，增加了企業(yè)現(xiàn)金流，預(yù)售款的資金通常風(fēng)險小，且利息低甚至無息，但是預(yù)售賬款增加資金的力度有限，且受到市場行情的不確定性影響，企業(yè)必須要保證項目的順利進行，避免產(chǎn)品交付違約導(dǎo)致的損失。
3. 銀行貸款
企業(yè)通過銀行貸款融資，融資形式通常包括信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款以及質(zhì)押貸款等。企業(yè)通過其信譽、其他企業(yè)擔(dān)保或?qū)⑼恋?、在建工程或以采礦權(quán)作為抵押獲得貸款，目前國內(nèi)少數(shù)銀行（如：國家開發(fā)銀行）允許企業(yè)使用探礦權(quán)抵押融資。銀行貸款融資操作較為簡單、融資額度較大、成本相對較低，但是銀行的授信對象通常是經(jīng)營情況良好、富有經(jīng)營經(jīng)驗、信譽較好的中大型企業(yè)，對經(jīng)營年限、注冊資本、財務(wù)狀況、營業(yè)收入規(guī)模、還款來源、抵押物價值等都有嚴格要求，同時對于項目自有資金比例有嚴格限制，只有配比足額項目資本金，才能獲得相應(yīng)的銀行貸款。所以大多數(shù)中小企業(yè)通過銀行貸款融資獲得的資金有限。
4. 企業(yè)上市
企業(yè)上市融資是指企業(yè)通過向公眾出資人出讓企業(yè)所有權(quán)獲得資金。股票作為企業(yè)股東對企業(yè)所有權(quán)憑證，是企業(yè)獲得更多民間出資人資本的有效方式，公開發(fā)行是指發(fā)行人通過中介機構(gòu)向不特定的社會公眾廣泛地發(fā)售證券。上市融資是目前國內(nèi)企業(yè)融資的主要形式，發(fā)行方式包括IPO發(fā)行、配股發(fā)行、增發(fā)股票、可轉(zhuǎn)債券等。上市股權(quán)融資作為當(dāng)下外援融資的主要方式，對企業(yè)融資具有重要作用。但是近年來房價持續(xù)上漲，政府對為控制房地產(chǎn)過熱對房地產(chǎn)企業(yè)上市條件進一步嚴格規(guī)范，部分企業(yè)的上市計劃受阻，融資額度受限。
5. 引進外資
根據(jù)2012年中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，外資融資在融資中仍占有不少比例。企業(yè)通過國際金融機構(gòu)例如世界銀行等獲得資金，但是此類資金往往需要企業(yè)獲得某些特許項目融資權(quán)利以及政府提供擔(dān)保，獲得資金的企業(yè)以大型企業(yè)為主，對中小企業(yè)很難通過引進外資融入資金，此種融資通常針對經(jīng)濟發(fā)展較慢的發(fā)展中國家，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，國際支援型貸款會逐漸減少。由于除此之外，企業(yè)可以通過合資形式融資，外商入股作為企業(yè)的控股人或?qū)嶋H控制人參與企業(yè)管理經(jīng)營，但長期以來為防止熱錢過多流入房地產(chǎn)行業(yè)，加強對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的防范，抑制投機性投資，國家對外資投資房地產(chǎn)有諸多限制，商務(wù)主管部門對外匯流入類房地產(chǎn)項目、跨境投融資活動以及并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)及增資的房地產(chǎn)項目的審批監(jiān)管都越加嚴格。
6. 債券融資
企業(yè)債券融資是指企業(yè)通過發(fā)行債券籌資。公司債的類型主要包括擔(dān)保債券、無擔(dān)保債券、中期票據(jù)結(jié)構(gòu)化票據(jù)、商業(yè)票據(jù)、直銷票據(jù)、交易商承銷票據(jù)等。擔(dān)保債券是指企業(yè)通過房屋、土地、股票或其他資產(chǎn)作為擔(dān)保品發(fā)行債券，土房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)將房屋、土地或礦產(chǎn)作為抵押品發(fā)行債券。無擔(dān)保債券是指憑借發(fā)行人信用發(fā)行債券。票據(jù)形式作為一種企業(yè)的債務(wù)憑證，利率相對較低，只是目前國內(nèi)票據(jù)等衍生品市場并不發(fā)達，籌資額度有限。
7. 其他形式
其他融資形式包括資產(chǎn)支持證券、私募股權(quán)、房地產(chǎn)信托投資基金等形式。資產(chǎn)支持證券市值以應(yīng)收賬款、貸款等作為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行證券，企業(yè)資產(chǎn)證券化可以通過以企業(yè)可產(chǎn)生穩(wěn)定未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)作為擔(dān)保，通過金融市場出售債券私募股權(quán)是指向非公眾出讓股權(quán)獲得資金，包括杠桿收購、夾層融資等。房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)融資的一種特殊基金，將流動性低的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為流動性高的信托基金出售給投資者。
三、 我國企業(yè)融資模式存在的問題
1. 融資渠道單一、融資方式過度依賴銀行間接融資
雖然從2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)、礦業(yè)國內(nèi)貸款僅占資金規(guī)模的15%以內(nèi)，但是國內(nèi)貸款僅僅指直接融資部分，礦業(yè)和房地產(chǎn)的間接融資資金中銀行貸款所占比例仍然居高不下。以房地產(chǎn)業(yè)為例，購房定金以及按揭約有50%以上來自銀行貸款，而自籌資金中主要資金來源于預(yù)售款收入以及抵押貸款等。由于銀行授信在風(fēng)險控制和監(jiān)管都存在不足，過度依賴銀行對我國金融體系發(fā)展增加了風(fēng)險。例如受礦業(yè)或房價價格影響，資金鏈的斷鏈或銷售收入的回收不暢等將會影響銀行還款，從而導(dǎo)致銀行系統(tǒng)風(fēng)險增加，國內(nèi)金融體系不穩(wěn)定。
2. 融資比例失調(diào)、股權(quán)融資比例不高
在企業(yè)融資手段中，股權(quán)融資比例不高，而企業(yè)上市股權(quán)融資形式作為融資的主要方式，上市資金無利息、資金使用時間長。以房地產(chǎn)業(yè)為例，截止2011年底，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)約為8.8萬個，其中能夠通過上市融資的公司不到1%。由于上市條件嚴格、環(huán)節(jié)復(fù)雜、審批時間長，只有極少數(shù)企業(yè)可以上市，部分企業(yè)通過借殼上市融資，但總體看來，上市融資比例不高。同時，企業(yè)債券發(fā)行占融資資金的比例過低，企業(yè)債券發(fā)行具有利率低、數(shù)量大的優(yōu)點，債券發(fā)行操作復(fù)雜、對企業(yè)要求高，企業(yè)債券發(fā)行對中小企業(yè)難以實現(xiàn)。
3. 企業(yè)信用、規(guī)模參差不齊
從行業(yè)發(fā)展來看，企業(yè)大小規(guī)模不一，參差不齊。從我國礦業(yè)企業(yè)上市情況分析，2013年7月，上市公司個數(shù)僅為132家；我國房地產(chǎn)上市公司企業(yè)僅有276家。企業(yè)發(fā)展規(guī)模參差不齊，部分小型企業(yè)信用不良、資金流無法滿足經(jīng)營周轉(zhuǎn)。礦業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)具有耗資大、周期長，企業(yè)發(fā)展具有規(guī)模經(jīng)濟的特性，企業(yè)規(guī)模小導(dǎo)致小型企業(yè)無法降低經(jīng)營成本，而融資方式和數(shù)量又受到限制。
4. 國內(nèi)法律不完善和政府政策障礙
我國資本市場起步較晚，衍生品發(fā)展不完善，許多融資手段也受到政策限制。例如房地產(chǎn)企業(yè)上市并不受政府支持。證監(jiān)會對炒房、炒地、擁有閑置土地較多的企業(yè)實施暫停上市的政策。而我國私募股權(quán)、資產(chǎn)支持證券等其他渠道缺少完善的法律作為支撐，金融衍生品市場不成熟，企業(yè)難以通過其他方式融資。
四、 我國企業(yè)融資模式的對策分析
1. 加大銀行監(jiān)管力度、規(guī)范融資借貸程序
行業(yè)融資過于依賴銀行，銀行信貸作為融資的主要形式，加強銀行融資途徑的監(jiān)管力度、規(guī)范資金借貸程序?qū)ξ覈鹑谑袌鼋】党砷L具有重要意義。從貸款融資的直接融資與間接融資來看，除了對借款企業(yè)的經(jīng)營條件等作出嚴格監(jiān)管，在消費市場中對間接融資也要控制借貸風(fēng)險，例如住房按揭貸款的利率、期限等，防止金融泡沫的產(chǎn)生和破滅造成的金融危機。
2. 鼓勵上市融資、債券融資、私募股權(quán)等融資形式
企業(yè)融資形式單一，上市融資、債券融資的比例較小，不僅會增加企業(yè)運營資本的成本，甚至?xí)斐善髽I(yè)融資機制的畸形。銀監(jiān)會、國務(wù)院等鼓勵企業(yè)推行資產(chǎn)證券化等金融工具，加強資金的流動性管理，企業(yè)也應(yīng)該借助政府推力，建立多元化融資機制，避免銀行資金緊縮對行業(yè)造成的巨大沖擊。
3. 支持并監(jiān)管中小企業(yè)的發(fā)展
行業(yè)競爭有利于產(chǎn)品市場降低成本，并使得社會福利最大化。鼓勵中小企業(yè)發(fā)展，避免行業(yè)內(nèi)寡頭或壟斷十分重要，但是考慮到礦業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和耗資，在鼓勵中小企業(yè)發(fā)展的同時，對發(fā)展?fàn)顩r不良，經(jīng)營存在問題的企業(yè)要加大整治力度，避免其信用不佳造成的風(fēng)險增加，但對于經(jīng)營管理健康的企業(yè)要降低資產(chǎn)等融資門檻，鼓勵其長足地發(fā)展。
4. 規(guī)范并健全金融法規(guī)制度
我國金融市場起步較晚，在法律法規(guī)制定上相對其他發(fā)達國家不成熟，我國應(yīng)該借鑒歐美等國家在資本市場監(jiān)管以及銀監(jiān)會、證監(jiān)會等監(jiān)管制度上的經(jīng)驗和相關(guān)政策，同時因地制宜，發(fā)展適合我國國情的政策制度和法律法規(guī)，避免引進的金融衍生產(chǎn)品在國內(nèi)體制下成長畸形。
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房地產(chǎn)企業(yè)債券篇3
[論文摘要] 本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，融資渠道狹窄這一現(xiàn)狀，并結(jié)合證監(jiān)會推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發(fā)行利率市場化、資金用途限制少等主要特點，歸納了房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行公司債具有融資成本低、可優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
2007年8月14日，中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債發(fā)行試點辦法》（以下簡稱《試點辦法》），這標(biāo)志著中國公司債發(fā)行工作正式啟動。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國家出臺了一系列政策以加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并實行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過股權(quán)融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監(jiān)會對房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資進行了限制，開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著嚴峻的資金考驗。
同時,由于國家政策及我國資本市場不發(fā)達等因素影響,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權(quán)融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權(quán)融資占據(jù)著極大的比列,股權(quán)融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營風(fēng)險和較高的財務(wù)成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風(fēng)險，不利于我國金融市場的穩(wěn)定與發(fā)展。
二、公司債的主要特點
公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會頒布的《試點辦法》，筆者認為公司債主要有一下幾個特點：
1.發(fā)行利率市場化。根據(jù)《試點辦法》規(guī)定，發(fā)行價格由發(fā)行人與保薦人通過市場詢價確定。這種定價方法與股票的定價方法相類似，公司債券同企業(yè)債券定價相比有了質(zhì)的改變，公司債券價格能夠在真正意義上實現(xiàn)了市場定價，讓市場來確定發(fā)行利率。
2.融資資金用途限制少。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴格限定，同樣，企業(yè)即使通過發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會或股東大會核準的用途和符合國家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營狀況對資金的使用進行優(yōu)化安排，降低財務(wù)成本和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
3.債券發(fā)行程序相對較簡易。相對于股權(quán)融資，債券融資的程序相對比較簡易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時，公司債發(fā)行可以采取“一次核準、分次發(fā)行”的做法，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項目開發(fā)的資金的需要狀況和市場狀況來確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費用。
4.資信評級作用體現(xiàn)?！栋l(fā)行辦法》中不再強制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔(dān)保，評級機構(gòu)的資信評級將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時監(jiān)管機構(gòu)重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內(nèi)，資信評級機構(gòu)每年至少進行一次跟蹤評級并及時公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。
三、公司債融資優(yōu)勢
正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點?，F(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對信貸融資的依賴，促進開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢：
1.公司債融資成本較低。目前我國商業(yè)銀行三到五年期貸款基準利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到7．83％，而金地集團所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費用，金地集團每年估計可以節(jié)約兩千多萬的財務(wù)費用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當(dāng)多的財務(wù)成本。
2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前除了少部分企業(yè)實力較強能夠上市進行股權(quán)融資以外，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在中長期內(nèi)較為穩(wěn)定的資金來源，有利于開發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。
3.可避免因再融資而分散股權(quán)。在股權(quán)分置改革后，通過股權(quán)再融資會分散公司股東的控股權(quán)，且有可能會降低每股收益，并可能導(dǎo)致股價下跌。對于相對控股的上市公司大股東而言，股權(quán)再融資會直接削弱大股東的控股地位。通過發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。
4.發(fā)行門檻較低，融資對象較多。公司債的發(fā)行沒有對資金用途等方面設(shè)定硬性指標(biāo)，且公司債的發(fā)行也沒有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔(dān)保人做擔(dān)保，相對而言，發(fā)行公司債的門檻相對較低。由于公司債融資更加的市場化，公司債的融資對象更多，除了保險公司、基金等大型投資機構(gòu)之外，商業(yè)銀行及個人投資者均可能成為其融資對象，且不受原有股東條件的限制，較股權(quán)融資而言更有優(yōu)勢。
參考文獻：
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房地產(chǎn)企業(yè)債券篇4
二是抵押銀行債券式。在住房金融市場上有專門的抵押銀行（mortgage bank），通過發(fā)行抵押銀行債券籌集資金，再向他的客戶發(fā)放住房貸款。抵押銀行不是通過吸收存款來創(chuàng)造貸款的，因此不需要眾多的銀行網(wǎng)點，但是需要有一個比較成熟的債券市場。抵押銀行債券主要有擔(dān)保發(fā)行債券、抵押發(fā)行債券，信用債券和抵押信托債券等。抵押銀行制度在德國最為發(fā)達，芬蘭住宅抵押銀行、意大利倫巴底省銀行和抵押信貸銀行也是這一類的抵押銀行。美國、丹麥、瑞典、韓國和加拿大等國家也有這種抵押銀行債券。
一、存款儲蓄方式的內(nèi)在缺陷和資產(chǎn)證券化的準備成本、收益以及時機
在存款儲蓄方式下，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的負債是儲蓄存款，具有中短期性質(zhì)，其資產(chǎn)住房抵押貸款具有長期性，一般都在十年以上，因此資產(chǎn)和負債在期限上出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性倒掛，這種倒掛會導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨流動性不足、資金周轉(zhuǎn)不暢，問題嚴重時甚至發(fā)生擠兌風(fēng)潮和支付危機。
解決問題的出路在于增加商業(yè)銀行抵押貸款債權(quán)的流動性，把這種長期的資產(chǎn)變成流動性很強的資產(chǎn)。美國的住房金融市場在經(jīng)歷了上述結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)的一系列儲蓄銀行支付危機和破產(chǎn)風(fēng)波后，進行了金融創(chuàng)新，在抵押貸款一級市場之外創(chuàng)造了一個資產(chǎn)證券化的二級市場，商業(yè)銀行及時將抵押貸款債權(quán)賣斷給特殊目的載體（special purpose vehicle），特殊目的載體再通過證券化，將所購買的債權(quán)轉(zhuǎn)變成分割開了的和可流通轉(zhuǎn)讓的證券，出售給投資者。美國的這種抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅解決了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負債期限結(jié)構(gòu)上的倒掛，而且擴大了存款儲蓄融資方式在住房金融市場上的份額，也促進了住房金融市場和住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，抵押貸款證券化需要很高的前期準備成本，包括證券定價、倍用增級、一級市場債權(quán)規(guī)模、證券化市場上作為投資的買方力量、會計準則、稅收優(yōu)惠、法律法規(guī)條款、證券市場環(huán)境、監(jiān)管的制度安排、人才和技術(shù)上的準備。這些準備成本有的是短期性的，有的是長期性的。短期性的可以通過跨越式和爆炸性的發(fā)展來完成，長期性的則必須通過積累和消化才能解決。有的成本屬于環(huán)境因素，有的屬于制度因素，制度因素可以通過制度創(chuàng)新或改進來實現(xiàn)，但環(huán)境因素卻是離不開一個培育和成長的過程。
我國的資產(chǎn)證券化面臨基礎(chǔ)脆弱、制度條件和環(huán)境條件缺乏的問題。有人認為我國缺乏大量、持續(xù)、長期和穩(wěn)定的資金供給，即機構(gòu)投資者的現(xiàn)狀不能支撐資產(chǎn)證券化，一方面我國能夠參與各種證券投資的機構(gòu)投資者比較少，類似于國外那種典型的機構(gòu)投資者之?dāng)?shù)量更少；另一方面，機構(gòu)投資者能真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。雖然我國已有8萬億元的居民儲蓄存款和800多億美元的外匯儲蓄，但是由于抵押貸款證券化的復(fù)雜性和個人投資者自身各方面的局限性，我國的個人投資者更不可能成為大規(guī)模資產(chǎn)證券化穩(wěn)定持久的主要投資者。也有人認為我國的資產(chǎn)證券化面臨制度和環(huán)境障礙，存在信用限制、法律限制、市場環(huán)境限制、監(jiān)管問題、人才和技術(shù)限制。還有人通過觀察和分析美國住房抵押貸款二級市場，認為我國一級市場的交易規(guī)模不大（到2000年底，住房抵押貸款僅占gdp的4%，并且限于沿海地區(qū)的少數(shù)發(fā)達地區(qū)），不足以形成足夠的債權(quán)集合來形成證券化的“資產(chǎn)池”（asset pool）。而且對證券定價等實務(wù)問題的研究不夠充分。國有商業(yè)銀行也并未出現(xiàn)流動性不足的資金瓶頸制約。事實上，大部分商業(yè)銀行目前只對不良資產(chǎn)證券化感興趣，個人住房抵押貸款相對于其他資產(chǎn)來說還是優(yōu)良資產(chǎn)，不僅能給銀行創(chuàng)造效益，還能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而且違約率很低（目前僅為0.3%），所以商業(yè)銀行對住房抵押貸款證券化熱情不高。另據(jù)統(tǒng)計，截至2001年底，我國個人住房抵押貸款余額總計6380億元，分別僅占到當(dāng)年gdp和銀行信貸的7.9%和6.6%.在實行抵押貸款證券化的發(fā)達國家，銀行抵押貸款余額與銀行信貸余額的比例通常是30%到40%，可見我國住房抵押貸款的規(guī)模顯然還不夠。
存款儲蓄和抵押貸款證券化、抵押銀行債券都是達到發(fā)展我國住房消費金融市場和住房產(chǎn)業(yè)，發(fā)展我國債券市場三重目的的兩種手段。但是，由上所述，現(xiàn)在在我國實行抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅前期準備成本很高，所帶來的收益小，而且我國證券化的時機也不成熟。所以目前主要不是在抵押貸款一級市場之外創(chuàng)造一個二級市場，實行資產(chǎn)證券化達到三重目的，而是在于除了繼續(xù)壯大抵押貸款一級市場之外，要努力發(fā)揮另一種手段的作用，即發(fā)展抵押銀行債券。抵押銀行發(fā)行抵押銀行債券籌集住房貸款資金，恰好不僅前期準備成本小，收益大，而且不存在時機問題。
二、抵押銀行債券的優(yōu)勢分析
（一）成本分析
抵押銀行籌集的資金和發(fā)放的貸款都是長期性的，資產(chǎn)和負債的期限結(jié)構(gòu)對稱，所以抵押銀行不僅很好地銜接了債券市場和長期借貸市場，而且不存在存款儲蓄制度的內(nèi)在缺陷。同時，我國現(xiàn)有債券市場的發(fā)展程度基本上可以支持發(fā)行抵押銀行債券，其優(yōu)勢在于：避免了證券化那樣的高準備成本和時機成熟問題；不存在證券化那種很復(fù)雜的定價問題（如：提前還款模型和期權(quán)調(diào)整價差法）；無需一個抵押貸款一級市場來支撐；在人才和技術(shù)上沒有特別要求；現(xiàn)有的稅收政策、會計準則和監(jiān)管主體完全適用；在法律法規(guī)上，只需對抵押銀行和抵押銀行債券做出有關(guān)的法律界定即可。由于抵押銀行債券不僅適合機構(gòu)投資者，同時因為對投資者的投資技術(shù)沒有較高的要求，所以也完全適合廣大中小投資者，因此，抵押銀行債券有足夠的、持久的和穩(wěn)定的資金供給。
我國的債券市場自1981年財政部正式發(fā)行國債以來已經(jīng)發(fā)展了二十多年，尤其是近幾年來發(fā)展十分迅速。發(fā)行方式和承銷程序越來越規(guī)范；實行一級自營商制度；交易品種增加較快，包括政府債券、企業(yè)債券、金融債券公司債券、可轉(zhuǎn)換公司債券和可贖回債券等。市場發(fā)行主體和參與者迅速擴大，當(dāng)前我國債券市場的發(fā)行主體包括政府、金融機構(gòu)和企業(yè)等；市場交易主體包括居民、企事業(yè)單位、非銀行金融機構(gòu)和銀行機構(gòu)等在內(nèi)。債券交易系統(tǒng)、登記、結(jié)算和托管等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快；市場交易規(guī)則日趨完善；市場規(guī)模不斷擴大，現(xiàn)在主要有證券交易所上市交易的債券市場和銀行間債券市場兩大市場；債券市場化程度顯著提高。與此同時，為了完善資本市場結(jié)構(gòu)和進行我國金融體系第三階段的改革，我國將大力發(fā)展債券市場，由此采取的有關(guān)舉措更將為抵押銀行債券的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
（二）收益分析
1.通過完善住房消費金融市場，實現(xiàn)住房投資的大眾化和機構(gòu)化，進而促進我國房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。住房業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，它不僅可以帶動住房消費和擴大內(nèi)需，還可以通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性帶動建筑材料、裝飾材料和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。同時，住房是我國居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一個重要反映指標(biāo)。抵押銀行通過發(fā)行抵押銀行債券不僅可以將小額的閑散的資金集合起來，而且也可以吸收機構(gòu)投資者的投資資金，然后再放貸給需要住房融資的人，這樣實現(xiàn)了住房投資的大眾化，擴大了住房消費容量。同時這種直接融資方式融資迅速，成本低，數(shù)額大，期限長，能很好地滿足居民住房消費貸款的需要。居民的住房消費會帶動和刺激住房的生產(chǎn)，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局投資統(tǒng)計司的資料，我國房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有待提高，2000年底我國城市缺房戶有156萬戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有34.6萬戶，640個城市尚有2200多萬平方米的危房需要改造。在“十五”期間大約有1350萬對新婚夫婦需要住房。此外，我國城市人口每年大約凈增800萬人左右。另據(jù)建設(shè)部的消息，新世紀前5年，我國住房建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)是：全國城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農(nóng)村新建30億平方米。由此可見，我國住宅消費市場潛力巨大。無論是從我國具體實際還是國際實踐經(jīng)驗來看，一個如此巨大的市場，僅僅依靠存款儲蓄制度和我國目前的公積金制度是滿足不了住房消費金融市場上的融資需要的，也帶動不起住房產(chǎn)業(yè)的壯大。我們必須要利用另外一種主要融資方式，即抵押銀行債券。
2.有利于推動我國融資方式的非中介化和國民經(jīng)濟的證券化。西方經(jīng)濟學(xué)者rybczynski將直接融資和間接融資相互發(fā)展過程的關(guān)系分為下列三個階段。第一階段是以銀行間接融資占主導(dǎo)地位的“銀行主導(dǎo)”階段，銀行通過吸收存款，然后向企業(yè)和家庭發(fā)放貸款。第二階段是金融市場直接融資占主導(dǎo)地位的“市場主導(dǎo)”階段。該階段以初級證券化為典型特征，企業(yè)通過在金融市場上直接發(fā)行票據(jù)、債券和股票實現(xiàn)融資，產(chǎn)生金融業(yè)上的脫媒現(xiàn)象（disinterm ediation），即融資的非中介化。第三階段是“強市場主導(dǎo)”階段，仍以金融市場直接融資為主，并且繼續(xù)侵蝕間接融資的傳統(tǒng)陣地。該階段以二級證券化（即資產(chǎn)證券化）為主要特征。我國金融市場顯然還沒有發(fā)展到“強市場主導(dǎo)”的第三階段，但是融資的非中介化趨勢正在發(fā)展之中。抵押銀行債券是屬于典型的初級證券化，因此它的發(fā)展必將促進我國金融業(yè)的脫媒，也將促進我國金融市場的升級，從而提高國民經(jīng)濟證券化率（指證券市場總市值與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比率）。目前我國國民經(jīng)濟的證券化水平還很低，1999年證券化比率是33%，流通市值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比率是8.25%.而1996年美國的證券化水平是115.6%，英國是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亞是79.5%，泰國是53.9%，印度是34.4%.
3.增加投資者的投資品種，進一步促進我國的儲蓄分流。從微觀上來說，抵押銀行債券作為一種金融工具，因為有銀行信譽、個人財產(chǎn)抵押、政府的擔(dān)?；蛘咂渌问降膫鶛?quán)保證，安全系數(shù)高，信用等級一般與政府債券一樣，都為aaa級。抵押品住房具有增值保值的投資作用，尤其是在通貨膨脹時期。利率通常比政府債券高，因而投資收益率比較高。交易很活躍，可以隨時轉(zhuǎn)讓。抵押銀行債券還有很多不同的檔級，可以滿足投資者的不同投資需求，所以對投資者來說它是一種優(yōu)異的投資產(chǎn)品。從宏觀上來看，抵押債券的發(fā)行意味著居民儲蓄向投資轉(zhuǎn)化的渠道增多，有利于我國目前儲蓄分流的進一步發(fā)展，防止儲蓄的沉淀，居民的儲蓄轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)性投資，提高了資金的使用效率，也不會造成證券市場上的泡沫。同時，儲蓄分流是一種金融深化，而金融的深化提高了國民經(jīng)濟的金融化程度。
4.推動債券市場的發(fā)展，進而擴大和完善資本市場。目前我國債券市場地進一步發(fā)展面臨以下主要問題：規(guī)模不夠，目前債券余額只占gdp的24%；各種債券的發(fā)行量嚴重不平衡，國債和政策性金融債券占主導(dǎo)地位；債券品種單一；流動性差和市場需要改革與創(chuàng)新。抵押銀行債券作為債券市場和住房消費金融市場中的一個重要品種，它的產(chǎn)生與發(fā)展不僅是我國金融體系第三階段改革的重要內(nèi)容，也是債券市場的改革與創(chuàng)新的要求和表現(xiàn)，而且有利于改變目前債券市場發(fā)展中的不足，推進債券市場的發(fā)展。雖然抵押貸款證券化同樣也能促進債券市場的發(fā)展，也是成熟債券市場的重要組成部分，但是因為我國金融體系還沒有發(fā)展到上文所述的“強市場主導(dǎo)”階段，而且抵押銀行債券目前具有相對于抵押貸款證券化的明顯優(yōu)勢，所以我們不應(yīng)急于把證券化債券作為第三階段改革和債券市場發(fā)展的重點。當(dāng)股市出現(xiàn)較大規(guī)模的下跌，使股票投資收益率或安全性降低時，股市資金就會大規(guī)模撤出。又因為債券市場的發(fā)展相對于它在資本市場中的地位和股市的發(fā)展來說處于弱勢，所以流出的資金最后只能流入銀行，變成銀行儲蓄。而由儲蓄帶來的銀行貸款主要是向企業(yè)提供短期性流動資金，即使提供長期貸款也主要是面向大型企業(yè)，并且附帶有限制性條款（包括一般性、例行性和特殊性條款）?？梢姽墒泻蛡性诎l(fā)展上的這種不平衡導(dǎo)致股市的波動對直接投融資市場和資本市場的影響太大。更重要的是，問題還在于我國股市的發(fā)展雖然一直很快，但一直不規(guī)范和不健全。這種不規(guī)范很容易造成股市的大幅波動。即使今后我國股市規(guī)范健康地發(fā)展，股市的波動也是不可避免的。首先是企業(yè)業(yè)績波動與分化比較大，企業(yè)業(yè)績和生存的變化莫測決定了股票價格和股市指數(shù)是波動型的；其次，因為人民幣不是世界貨幣，一旦匯率水平受到國際投資者懷疑，加之我國穩(wěn)定匯率的政策操作空間有限，這種懷疑會很容易帶來股市的波動。股市的波動明顯會影響股市投資收益率的變化。因此，我國必須有一個與股票市場的發(fā)展比較對稱的債券市場來調(diào)節(jié)儲蓄資金在股市和債市之間的流動以及在資本市場和貨幣市場之間的流動。抵押銀行債券作為債券市場上一個極為重要的品種，它的發(fā)展有助于改變我國股市與債市發(fā)展上的不平衡，并且也有利于凋節(jié)儲蓄資金在金融市場上的流動。
三、抵押銀行債券的制度安排
（一）抵押銀行機構(gòu)的設(shè)立
抵押銀行是抵押銀行債券的發(fā)行主體，因此設(shè)立抵押銀行是抵押銀行制度的重要一環(huán)。從國外的實踐來看，抵押銀行一般是其它金融機構(gòu)的附屬機構(gòu)，所以我們可以在我國現(xiàn)有金融機構(gòu)的基礎(chǔ)上考慮抵押銀行的設(shè)置。根據(jù)抵押銀行的所有者之不同，本文認為以下幾種模式很值得考慮。
模式一：國內(nèi)的商業(yè)銀行組建自己的附屬機構(gòu)抵押銀行
雖然抵押銀行不需要眾多的銀行網(wǎng)點來吸收存款作為貸款資金來源，但是，抵押銀行需要借助于廣泛的銀行網(wǎng)點把住房貸款發(fā)放給分散的住房資金需求者。而商業(yè)銀行不僅有廣泛的網(wǎng)點和分支機構(gòu)，而且還有眾多的客戶渠道。同時，抵押銀行的貸款還可以與母公司商業(yè)銀行的住房貸款（一般是中短期貸款）形成組合貸款，這樣整個集團公司通過這種“一站式”服務(wù)更好地滿足了借款人的資金需要，在住房金融市場也盡量實現(xiàn)了最大化收益。當(dāng)然，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展，抵押銀行可以通過互聯(lián)網(wǎng)受理貸款申請，一定程度上會減少對銀行網(wǎng)點的依賴。
模式二：由幾家商業(yè)銀行聯(lián)合出資成立抵押銀行
這種模式下的抵押銀行資本雄厚，信譽等級更高，從而可以降低發(fā)債的利率，實現(xiàn)低成本融資，有利于資產(chǎn)的擴大。同時，抵押銀行也相當(dāng)于可以利用投資各方之商業(yè)銀行的客戶渠道和銀行網(wǎng)點來推銷住房貸款。這種模式有點類似于前面提到的在美國有幾家銀行聯(lián)合成立發(fā)行抵押銀行債券的財務(wù)機構(gòu)。
模式三：商業(yè)銀行與保險公司聯(lián)合出資成立
一個成熟的住房抵押貸款市場，離不開保險公司的參與。例如：美國規(guī)定貸款成數(shù)超過80%，必須由保險公司擔(dān)保，不足80%的則鼓勵保險公司參與；英國的保險公司保險借款人的支付能力；澳大利亞的保險公司保險因借款人違約給貸款機構(gòu)帶來的損失；日本規(guī)定住房借款人必須購買人壽保險；香港的按揭證券公司為貸款人提供保險。保險公司的參與可以提高貸款成數(shù)，擴大消費容量，降低抵押銀行等住房貸款機構(gòu)的貸款風(fēng)險，最終促進住房金融業(yè)的發(fā)展。所以商業(yè)銀行和保險公司共同出資設(shè)立抵押銀行，可以使抵押銀行享受兩者在住房金融市場上的資源優(yōu)勢。保險公司因此而進入住房貸款市場，商業(yè)銀行因此而找到一種新的籌集住房資金方式，降低了貸款風(fēng)險，進一步擴大了住房貸款。
（二）抵押銀行債券業(yè)務(wù)經(jīng)營和操作上的制度安排
在債券品種上，除了發(fā)行固定利率等普通抵押債券外，還可以借鑒我國發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券和可贖回債券的經(jīng)驗，發(fā)行可轉(zhuǎn)化抵押債券和可贖回抵押債券。這兩種債券是抵押銀行債券中很重要的品種?？赊D(zhuǎn)化抵押債券是指抵押債券持有者可以在債券到期時要求發(fā)行人還本付息，也可以要求購買住房，投資抵押債券的本息轉(zhuǎn)換為住房預(yù)付款，根據(jù)債券本息和預(yù)付款的差額，抵押銀行對債券持有人多退少補。這意味著債券到期時投資轉(zhuǎn)換為住房投資或者是住房消費。可贖回債券是指在抵押債券上附加提前贖回條款。抵押銀行有權(quán)在發(fā)行一段時間后按約定價格贖回部分或全部債券。這樣當(dāng)市場利率降低時，抵押銀行會行使贖回權(quán)，償還以前發(fā)行的高利率債券，再按當(dāng)前的低利率發(fā)行新債券借人資金?？哨H回債券大大降低了抵押銀行負債的利率風(fēng)險和期限風(fēng)險，也降低了其住房抵押貸款的利率風(fēng)險和期限風(fēng)險。此外，抵押銀行通常只能就房產(chǎn)價值的60%進行債券融資。所以，在有保險公司參與住房貸款市場和抵押銀行的資本充足率較高時，抵押銀行可以發(fā)行信用債券。當(dāng)住房貸款需求大于資金供給時，在一定條件下抵押銀行可以通過貨幣市場獲得短期融資。在發(fā)行方式上，可以借鑒美國聯(lián)邦住房貸款銀行統(tǒng)一債券的做法，短期籌資循環(huán)不斷，新老交替，這樣短期融資也就變成了長期融資，負債和資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)還是對稱的，不會出現(xiàn)資產(chǎn)負債的結(jié)構(gòu)性倒掛。
因為住房在居民生活中占有非常重要的位置，住房產(chǎn)業(yè)又是我國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主一，所以在抵押銀行的制度安排上，政府還應(yīng)該對抵押銀行債券的籌資收入實行稅收優(yōu)惠，或者政府在債券發(fā)行上提供擔(dān)保，也可以由政府引導(dǎo)建立抵押銀行債券擔(dān)?；?，從而增加債券的信用等級，降低抵押銀行的籌資成本，政府相當(dāng)于只以或是負債的形式或是少量財政資金就實現(xiàn)了自己在住房產(chǎn)業(yè)上的相關(guān)利益。
（三）法律法規(guī)的安排
抵押銀行是通過發(fā)行抵押債券籌集資金和發(fā)放住房貸款的銀行機構(gòu)，是一個自主經(jīng)營，自負盈虧的企業(yè)法人，因此有必要制定一部專門的（抵押銀行法），對抵押銀行的設(shè)立、變更和撤銷，經(jīng)營和管理，專業(yè)化原則，抵押銀行債券等諸多方面做出嚴格的法律界定，并且把上述有關(guān)的制度安排上升為法律的意志。同時，因為抵押銀行發(fā)放住房貸款，所以也必須遵循人民銀行頒布的（貸款通則）。嚴格限制經(jīng)營范圍和實行專業(yè)化經(jīng)營是抵押銀行制度成功的重要保證，也是德國抵押銀行制度成功的重要經(jīng)驗之一。
（四）加快利率市場化的改革，擴大利率市場化的覆蓋范圍
抵押銀行債券是利率產(chǎn)品，對利率的過多限制使得不同債券的投資價值和風(fēng)險難以得到有效實現(xiàn)。此外，人民銀行貨幣政策司司長戴根有認為，隨著外資金融機構(gòu)進入我國，帶來的新型經(jīng)營方式和金融產(chǎn)品將使中央銀行在與其博弈中處于不利地位，這種不利地位將促進利率市場化。除了利率市場化外，也還需建設(shè)一個全國債券市場而形成真正反映以市場供求狀況為基礎(chǔ)的市場化利率。社科院的李揚博士認為，我國債券市場已基本上實現(xiàn)了利率市場化，如國債和政策性金融債券的發(fā)行，未來要做的就是擴大市場化的覆蓋范圍，井且鼓勵銀行發(fā)行和購買債券，這意味著我們需要在發(fā)行抵押銀行債券時借鑒和參照國債的發(fā)行方式。
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房地產(chǎn)企業(yè)債券篇5
那么投資高收益?zhèn)泻渭记桑?span style="display:none">aOp萬博士范文網(wǎng)-您身邊的范文參考網(wǎng)站Vanbs.com
首先要搞清楚發(fā)行高收益?zhèn)墓厩闆r。發(fā)行高收益?zhèn)墓究傮w上可分為五類：第一類，新興公司（risingstar），因其缺乏經(jīng)營歷史與雄厚資本以至于未能達到投資等級的要求。第二類，前藍籌股公司，或稱墜落的天使（fallenangle），因遭遇困難，如市場需求轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟衰退或新競爭者的加入，而導(dǎo)致信用等級下降。第三類，因合并而需要大量資金的企業(yè)。第四類，希望降低本身的債務(wù)負擔(dān)而發(fā)行較為有利的新債券的企業(yè)。第五類，新興國家的企業(yè)，其信用等級未達到投資等級的標(biāo)準
其次，實際操作中要注意如下五點：1、控制投資比例。防御型投資者的債券投資比例最好在25%和75%之間。2、看公司流動性風(fēng)險。當(dāng)一個公司的貨幣資金與其短期債務(wù)的比值小于1時，這個公司將有可能面臨流動性風(fēng)險。3、看公司償債風(fēng)險。你通過比較城投債、一般地方債余額之和與地方可支配財政收入的比值來判斷一個地方政府的負債水平。當(dāng)比值大于70%時，意味著這個地方政府的償債風(fēng)險較高。4、投資可分離債?？煞蛛x債的交易難度大，但企業(yè)資質(zhì)整體較好，并且票面利率往往高于多數(shù)企業(yè)債。5、實行投資組合，分散投資風(fēng)險。假設(shè)一個高收益?zhèn)M合中有10只債券，它們的價值等額，如果有1只債券違約了，那么只要這10只債券的票面利率高于10%，整個組合仍可以是不虧損。
買債券，從本質(zhì)上來說，與你把錢借給一個人是一樣的，最重要的就是看這個人是否有信用，他是否能在約定時間內(nèi)，還得起這筆錢。你最關(guān)心的問題，應(yīng)當(dāng)是借貸主體是否有足夠的能力、足夠的信用還你這筆錢。從這個角度看，債券的信用，取決于最終的償付能力，而償付能力取決于現(xiàn)金流收益。
償還能力的分析有宏觀與微觀之分。宏觀上，什么因素會觸發(fā)債市風(fēng)險？當(dāng)然是經(jīng)濟環(huán)境。歷史經(jīng)驗顯示，經(jīng)濟減速，通脹下行時，往往是債券投資的好時機，在貨幣政策微調(diào)放松的背景下，市場流動性出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)的信用環(huán)境也會逐漸改善。
微觀上，評估債務(wù)風(fēng)險與選股有幾分相似，主要看公司未來產(chǎn)銷能力、資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流。與選股側(cè)重成長性的邏輯稍有不同，債券主要看債權(quán)主體未來幾年現(xiàn)金流會怎么變化。機構(gòu)對各類債都有自己的評估體系，會根據(jù)不同指標(biāo)進行打分，其中，未來現(xiàn)金流、公司治理結(jié)構(gòu)、可持續(xù)經(jīng)營能力這三項權(quán)重最大。
高收益?zhèn)馕吨叩娘L(fēng)險。美國1977年高收益?zhèn)袌鲂纬梢詠?，年違約率大致在3％至4％之間。那么，投資高收益?zhèn)年P(guān)鍵就是衡量債券的潛在風(fēng)險，最大程度上避開3%至4%的陷阱。從上述五類發(fā)行高收益?zhèn)局胁浑y發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)主要有房地產(chǎn)債、城投債、可分離債、高科技民營公司債、這4類高收益?zhèn)哂懈呤找嫣卣?，但風(fēng)險與安全邊際各有不同。下面就這4類債券展開分析。
一、房地產(chǎn)債
房地產(chǎn)債風(fēng)險要點：現(xiàn)金償付能力不足、無法銷售存貨。
債券的利率也可以通過供求關(guān)系來解釋。公司發(fā)債的需求越大，愿意付給投資者的利率就越高。那房地產(chǎn)公司為什么會有如此大的發(fā)債需求？原因有三個。
首先是缺錢。房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資大、運作周期長、需要大量資金做后盾的差事，而這些資金靠房地產(chǎn)公司自己的錢是遠遠不夠的。招商證券的一份報告顯示，今年3季度，房地產(chǎn)公司債券發(fā)債主體扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率平均約為61%，比2010年末高2個百分點，更明顯高于2008年底的水平。
其次是借不到錢。隨著政府的信貸緊縮政策，向銀行借錢正變得越來越困難。
最后，房地產(chǎn)公司通過銀行借來的錢在使用上還會受到諸多限制。比如銀行貸款不可以用作項目資本金；此外，銀行貸款的周期往往與項目周期相匹配。比如，土地儲備貸款不超過2年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大多為2年，而普通商品房的開發(fā)周期為2年左右，意味著房地產(chǎn)公司的項目一拿到錢就得拿去還債。一旦房價下跌、成交量萎縮，項目到期后賣不出去，就很容易面臨流動性風(fēng)險。
總結(jié)起來，房地產(chǎn)公司既有借錢需求，又更傾向于發(fā)債，因此可以提供更高的利息。
據(jù)Wind資訊，在172只公司債中，票面利率超過7%的有36只，其中16只是房地產(chǎn)公司債券，包括票面利率債券利率9.00%的08新湖債。
房地產(chǎn)公司最大的風(fēng)險就是還不上債。我們可以通過貨幣資金與短期債務(wù)之比這個指標(biāo)來判斷一個房地產(chǎn)公司在短期內(nèi)會不會出現(xiàn)債務(wù)危機。這個比值越小，說明房地產(chǎn)公司手里的現(xiàn)錢用于償還短期債務(wù)的能力越弱，風(fēng)險也就越大。比如09東華債，這一債券的發(fā)債主體是上市公司東華實業(yè)。該公司今年3季度的數(shù)據(jù)顯示，它所擁有的貨幣資金只能覆蓋約50%的短期債務(wù)，資金非常緊張。而當(dāng)一家房地產(chǎn)公司資金緊張時，公司的可售項目、土地資產(chǎn)會成為重要的備用流動性來源。簡單地說就是假使你沒錢，但能很方便地把這些資產(chǎn)變現(xiàn)，也能還上債。此時，投資者要做的就是分析這家公司的備用流動性變現(xiàn)的能力。公司項目和土地主要位于江門和三門峽，屬于地區(qū)經(jīng)濟實力不強的二、三線城市，購房需求波動很大，項目銷售就可能會比較困難。
相比之下，09富力債的發(fā)債主體公司償債能力就很出色，這也是為什么這只債券受到青睞的原因。
房地產(chǎn)企業(yè)債券篇6
一、發(fā)行企業(yè)債券的基本規(guī)定
（一）企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的條件
企業(yè)發(fā)行債券是有條件限制的，并不是可以隨心所欲地濫發(fā)企業(yè)債券。一般認為，商業(yè)性的經(jīng)營公司、中介企業(yè)、服務(wù)行業(yè)均不適于發(fā)行企業(yè)債券。全民、集體大、中型生產(chǎn)性企業(yè)才可以成為發(fā)行企業(yè)債券的主體。具體地說，企業(yè)發(fā)行債券必須具備以下五個條件：一是企業(yè)規(guī)模達到國家規(guī)定的要求；二是企業(yè)財務(wù)會計制度符合國家規(guī)定；三是企業(yè)具有償債能力；四是企業(yè)經(jīng)濟效益良好，發(fā)行企業(yè)債券前連續(xù)三年盈利；五是所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策。發(fā)行債券的企業(yè)必須是能夠自覺遵守國家法律與政策的企業(yè)，必須是中央或地方欲重點扶植的企業(yè)及其重點項目，所籌集資金用于國家支持的產(chǎn)業(yè)，而且有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。當(dāng)然，發(fā)行債券的企業(yè)必須具有相當(dāng)?shù)膬攤芰?，即以其資產(chǎn)作為到期償還債券本金和利息的后盾，如系小型企業(yè)，或者已經(jīng)資不抵債，就不符合發(fā)行債券的基本條件，如即使已經(jīng)發(fā)行債券，該發(fā)行行為也應(yīng)認定為違法。
（二）企業(yè)發(fā)行債券的限制
企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券所籌資金應(yīng)當(dāng)按照審批機關(guān)批準的用途，用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。條例還規(guī)定，企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券所籌資金不得用于房地產(chǎn)買賣、股票買賣和期貨交易等與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的風(fēng)險性投資。這應(yīng)當(dāng)說是對企業(yè)獲取債券資金后如何使用資金的限制性條款，要讓企業(yè)明白債券款到手后并非可以隨便支配、處分，必須按照申請、批準的用途適當(dāng)使用資金，不準許作風(fēng)險性投資。這種限制，一方面是為了確保企業(yè)正常生產(chǎn)、經(jīng)營所需資金之彌補，能夠保持企業(yè)有良好的發(fā)展勢頭，不至于前三年盈利，得到一大筆債券款后反而生產(chǎn)陷于停滯，或者出現(xiàn)虧損等不應(yīng)有的局面。另一方面是防止企業(yè)作與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的風(fēng)險性投資，防止債券款的無謂流失，免得給購券人（或持券人）造成不應(yīng)有的經(jīng)濟損失。根據(jù)條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值。該規(guī)定是為了防止企業(yè)發(fā)行債券后包袱過重，一旦發(fā)生生產(chǎn)、經(jīng)營虧損，則很可能導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)和倒閉。該條例還規(guī)定，企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的40%.該規(guī)定是從防止企業(yè)發(fā)行債券可能影響國家金融秩序的角度為出發(fā)點的，從而避免企業(yè)在發(fā)行債券過程中不切實際地隨意制定債券利率，擾亂國家正常的金融秩序。該條例還規(guī)定，企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于固定資產(chǎn)投資的，依照國家有關(guān)固定資產(chǎn)投資的規(guī)定辦理。企業(yè)發(fā)行債券一般分為短期和長期債券，用于固定資產(chǎn)投資的發(fā)債企業(yè)，其將券款投入固定資產(chǎn)后，往往見效益時間較長，收回成本速度較慢，固有必要嚴格審批手續(xù)，防止企業(yè)將資金隨意投入固定資產(chǎn)，增加持券人的負擔(dān)。
（三）發(fā)行企業(yè)債券的審批
根據(jù)條例之規(guī)定，企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券必須按照本條例的規(guī)定進行審批，未經(jīng)批準的，不得擅自發(fā)行和變相發(fā)行企業(yè)債券。中央企業(yè)發(fā)行債券，由中國人民銀行會同國家計劃委員會審批；地方企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，由中國人民銀行省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行會同同級計劃主管部門審批。凡是未經(jīng)審批，或?qū)徟掷m(xù)不完備的，比如只有人民銀行批準，或只有計委批準，或盡管有兩個審批單位的審批手續(xù)，但該兩單位不符合文件規(guī)定，即不是省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市以上的部門審批，即應(yīng)當(dāng)認定發(fā)行企業(yè)債券未得到依法審批，該發(fā)行企業(yè)債券行為應(yīng)認定為違法。
二、發(fā)行企業(yè)債券的法律責(zé)任
（一）發(fā)行企業(yè)債券的責(zé)任
發(fā)行企業(yè)債券要遵守法律、法規(guī)和政策之規(guī)定，否則，就應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。根據(jù)條例第二十六條規(guī)定，未經(jīng)批準發(fā)行或者變相發(fā)行企業(yè)債券的，以及未通過證券經(jīng)營機構(gòu)發(fā)行企業(yè)債券的，責(zé)令停止發(fā)行活動，凍結(jié)并責(zé)令退還非法所籌資金，處以相當(dāng)于非法所籌資金5%以下的罰款。第二十七條規(guī)定，超過批準數(shù)額發(fā)行企業(yè)債券的，凍結(jié)并責(zé)令退還超發(fā)部分或者核減相當(dāng)于超額發(fā)行金額的貸款額度，處以相應(yīng)于超額發(fā)行部分5%以下的罰款。根據(jù)1993年4月11日國務(wù)院國發(fā)[1993]24號“關(guān)于堅決制止亂集資和加強債券發(fā)行管理的通知”第四條之規(guī)定，公司、企業(yè)債券及其他任何形式集資的利率都不得高于同期國庫券的利率。根據(jù)條例第十八條之規(guī)定，企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的40%.所以，條例第二十八條規(guī)定，超過本條例第十八條規(guī)定的最高利率發(fā)行企業(yè)債券的，責(zé)令改正，處以相當(dāng)于所籌資金金額5%以下的罰款。條例第三十六條還規(guī)定，發(fā)行企業(yè)債券的企業(yè)違反本條例規(guī)定，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
（二）購買企業(yè)債券的法律責(zé)任
根據(jù)條例第二十九條規(guī)定，用財政預(yù)算撥款、銀行貸款或者國家規(guī)定不得用于購買企業(yè)債券的其他資金購買企業(yè)債券的，以及辦理儲蓄業(yè)務(wù)的機構(gòu)用所吸收的儲蓄存款購買企業(yè)債券的，責(zé)令收回該資金，處以相當(dāng)于所購買企業(yè)債券金額5%以下的罰款。按照本條規(guī)定，專項資金不得挪用，如已挪用于購買企業(yè)債券，按規(guī)定也必須立即收回。其實，對于發(fā)行企業(yè)債券的企業(yè)和經(jīng)銷機構(gòu)來說，他們本身并沒有過錯，有過錯的就是購買債券的企業(yè)，如強令從發(fā)行企業(yè)和代行機構(gòu)那里收回資金，也未見得公平。似應(yīng)考慮由購買企業(yè)將債券轉(zhuǎn)讓給他人，爾后再從他人處將資金收回。
（三）未按批準用途使用資金的責(zé)任
條例第三十條規(guī)定，未按批準用途使用發(fā)行企業(yè)債券所籌資金的，責(zé)令改正，沒收其違反批準用途使用資金所獲收益，并處以相當(dāng)于違法使用資金金額5%以下的罰款。發(fā)行企業(yè)債券所籌集資金，在申報發(fā)行時其資金用途已經(jīng)確定，不允許隨意改變使用用途，條例第十二條的規(guī)定很清楚。
（四）承銷和轉(zhuǎn)讓企業(yè)債券的法律責(zé)任
條例第三十一條規(guī)定，非證券經(jīng)營機構(gòu)和個人經(jīng)營企業(yè)債券的承銷或者轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的，責(zé)令停止非法經(jīng)營，沒收非法所得，并處以承銷或者轉(zhuǎn)讓企業(yè)債券金額5%以下的罰款。對此，條例第二十三條作出了明確規(guī)定，非證券經(jīng)營機構(gòu)和個人不得經(jīng)營企業(yè)債券的承銷和轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。也就是說，企業(yè)不能濫發(fā)債券，不得濫用所籌集資金，也不能委托沒有經(jīng)營發(fā)行債券主體資格的單位和個人經(jīng)營和轉(zhuǎn)讓企業(yè)債券，無權(quán)經(jīng)營的單位和個人如違反了規(guī)定，則要承擔(dān)法律責(zé)任。
（五）有權(quán)處罰的機構(gòu)及其職權(quán)
根據(jù)條例之規(guī)定
，有權(quán)作出處罰決定的是中國人民銀行及其分支機構(gòu)。對違法單位的法定代表人和直接責(zé)任人員，中國人民銀行及其分支機構(gòu)，有權(quán)作出給予警告或者處以一萬元以上十萬元以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，依法移交司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。條例還規(guī)定，地方審批機關(guān)違反本條例規(guī)定，批準發(fā)行企業(yè)債券的，責(zé)令改正，給予通報批評，根據(jù)情況相應(yīng)核減該地方企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模。條例第三十五條規(guī)定，企業(yè)債券監(jiān)督管理機關(guān)的工作人員、的，給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。這主要是指審批發(fā)行企業(yè)債券的機關(guān)，其工作人員在具體審批時把關(guān)不嚴，有的甚至可能與發(fā)行債券的企業(yè)人員勾結(jié)在一起，對不該予以批準的作出了批準決定，或者不該批準那么大數(shù)額的卻也作出批準決定，對這種瀆職或失職行為，均應(yīng)依法予以處理。
三、企業(yè)債券糾紛的特點及其原因
企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的報告得到批準后，即應(yīng)在各大新聞媒體上進行公告，刊登債券發(fā)行章程，包括介紹企業(yè)基本情況，發(fā)行債券規(guī)模和辦法，還本付息時間、地點等。爾后由批準發(fā)行債券的機構(gòu)批準的債券經(jīng)營機構(gòu)，以發(fā)行的方式發(fā)行，或以包銷的方式進行發(fā)行。發(fā)行商扣除必要的費用及費，或者包銷費用后，將所籌集資金交給發(fā)行企業(yè)。發(fā)行企業(yè)在債券到期后，負有還本付息的義務(wù)，但往往根據(jù)約定，債券即將到期時，發(fā)行債券企業(yè)應(yīng)提前數(shù)日將債券本息交給發(fā)行機構(gòu)，由發(fā)行機構(gòu)代其兌付持券人的債券本息。也可由發(fā)行機構(gòu)先承擔(dān)向債券持有人履行還本付息責(zé)任，之后發(fā)行機構(gòu)再向發(fā)行企業(yè)追索。
（一）企業(yè)債券糾紛的特點
當(dāng)前，基本上是由發(fā)行企業(yè)債券的證券經(jīng)營機構(gòu)提起追索訴訟。往往是因發(fā)行債券的企業(yè)不能按照合同約定的時間、金額，將應(yīng)當(dāng)支付給債券持有人的資金交給證券經(jīng)營機構(gòu)，而導(dǎo)致證券經(jīng)營機構(gòu)無法兌付企業(yè)債券的本息。當(dāng)然證券經(jīng)營機構(gòu)即使有錢，也不愿意自己墊付這批資金。由于企業(yè)債券動輒幾千萬元，甚至有的還上億元，如發(fā)行企業(yè)債券的證券經(jīng)營機構(gòu)代墊這筆資金，將很容易宣告證券經(jīng)營機構(gòu)破產(chǎn)。在我國的資金市場中，國庫券的利率是比銀行利率要高的，國庫券到期兌付，有國家財政和銀行作為保障，人們自然不會驚慌；而企業(yè)債券的到期兌付，靠什么作信用呢？有的根本沒有有效擔(dān)保，有的即使有，也往往要打官司，否則擔(dān)保人是不會輕易承擔(dān)責(zé)任的，等打完了官司，也要一兩年過去了。由于債券利率與銀行利率相比，債券利率要比存款利率高出許多，按國務(wù)院規(guī)定，最高可以高出40%.這樣必然會對廣大群眾產(chǎn)生某種吸引力，導(dǎo)致大量閑散資金流向債券市場。老百姓往往難以從實質(zhì)要件審查債券是否可靠，而僅從表面上看，既登了報，又由證券經(jīng)營機構(gòu)發(fā)行，有的甚至還由銀行的儲蓄網(wǎng)點發(fā)行，肯定萬無一失，不知不覺就掉進圈套。在購買企業(yè)債券時，不論是公民還是法人，一定要了解發(fā)行企業(yè)債券的章程，擔(dān)保單位是否有實力，是否真實擔(dān)保，以避免上當(dāng)受騙。
（二）企業(yè)債券糾紛產(chǎn)生的主要原因
從1993年和1994年的國務(wù)院一系列文件分析看，當(dāng)時國務(wù)院大力支持發(fā)展債券市場，支持各種方式的集資。從國發(fā)[1993]24號和國發(fā)[1993]62號文件看，雖然冠以“關(guān)于清理有償集資活動”，“關(guān)于堅決制止亂集資”，“堅決制止亂集資問題”等，但從其內(nèi)容看卻不是這樣的。
第一，處理不堅決。比如國發(fā)[1993]24號文件中規(guī)定，“各級人民政府和各有關(guān)部門必須立即采取有力措施，堅決制止各種違反國家有關(guān)規(guī)定的集資。任何地區(qū)、部門、企業(yè)等單位和個人，一律不得在國務(wù)院有關(guān)規(guī)定之外，以各種名義亂集資；對已搞的高利集資，要分別不同情況，予以妥善處理”。該規(guī)定中提到的“違反國務(wù)院有關(guān)規(guī)定”指的是什么規(guī)定，有什么具體的規(guī)定？“予以妥善處理”又給人們留下了較大的余地，各地政府均可把自己的集資行為解釋為不同情況，可予妥善處理的情況，所以這對規(guī)范資金市場是極為不利的。
第二，名為制止，實為鼓勵。國發(fā)[1993]24號文件指出：“企業(yè)短期融資券暫不納入國內(nèi)證券發(fā)行計劃，其發(fā)行規(guī)模和管理辦法，仍按人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，期限嚴格按三、六、九個月掌握，所籌集資金只能用于企業(yè)臨時性、季節(jié)性流動資金不足，不得用于企業(yè)的長期周轉(zhuǎn)和固定資產(chǎn)投資。凡期限超過九個月的企業(yè)短期融資券，一律納入地方企業(yè)債券發(fā)行計劃”。這一規(guī)定實際說明企業(yè)發(fā)行債券受條例限制，而發(fā)行三、六、九個月的短期融資券卻是很靈活的，僅受人民銀行的有關(guān)規(guī)定的制約，而人民銀行的規(guī)定是否就能制約住企業(yè)呢？一般認為，政府管企業(yè)，銀行通過什么職權(quán)管企業(yè)？還不是企業(yè)想怎么發(fā)行融資券就怎么發(fā)行？再說，一旦超過九個月，國務(wù)院還能給企業(yè)圓一個場子，又一下子納入了地方企業(yè)債券的發(fā)行計劃，豈不都可以采取這個辦法，倒都可以混個名份？這名義上是限制企業(yè)亂集資、亂發(fā)債券，到最后又給企業(yè)發(fā)行違法債券找出路，或為其合法化制定依據(jù)。這到底是制止亂集資，還是鼓勵亂集資？
第三，名為清理和制止，實為依法照章可以集資。國發(fā)[1993]62號文件規(guī)定，“下列集資活動，可以依法照章進行：（一）股份有限公司依照《股票發(fā)行與交易管理暫行條例》（國務(wù)院令第112號）及有關(guān)法規(guī)發(fā)行股票，依照國家體改委《定向募集股份有限公司內(nèi)部職工持股管理規(guī)定》（體改生[1993]114號）發(fā)行內(nèi)部職工股；（二）企業(yè)依照《企業(yè)債券管理條例》（國務(wù)院第121號）發(fā)行企業(yè)債券，依照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定發(fā)行短期融資券；（三）金融機構(gòu)依照《國務(wù)院關(guān)于加強股票債券管理的通知》（國發(fā)[1987]22號）和中國人民銀行有關(guān)規(guī)定發(fā)行金融債券；（四）各有關(guān)單位依照《國務(wù)院關(guān)于進一步加強證券市場宏觀管理的通知》（國發(fā)[1992]68號）和中國人民銀行有關(guān)規(guī)定發(fā)行投資基金證券、信托受益?zhèn)?。任何部門和單位不得以國家財政撥給的資金、有專項用途的預(yù)算外資金、銀行貸款和拆借資金參與本條例所列各類有償集資活動?！币陨弦?guī)定，實際是對以前所允許發(fā)行企業(yè)債券、短期融資券等發(fā)行活動的確認和支持，僅是該文件開始時稱有償集資活動一律暫停，但卻未講一律禁止或徹底廢止，卻也充分肯定可以繼續(xù)發(fā)行依法照章的四種集資活動，而恰恰這四種集資活動缺乏予以配套的細致化、條文化的嚴格規(guī)定。
在近年來暴露出的許多問題，諸如由于對發(fā)債審批機構(gòu)授予的審批權(quán)限過大，國家對債券市場的監(jiān)管約束不力，以及地方政府直接或間接發(fā)行債券，根本不進行正常審批，加之發(fā)債企業(yè)缺乏誠實信用，根本不按規(guī)定用途使用資金等，均是導(dǎo)致債券糾紛的直接原因，這不能不引起我們的重視和思考。
四、幾類企業(yè)債券糾紛案件的認定與處理
審理企業(yè)債券糾紛案件，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)債當(dāng)時的國家法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，本著實事求是的原則，查明案件事實，分清案件是非，公平、合理地確定各方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，尤其是發(fā)行企業(yè)債券的企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。抓住案件爭議焦點，并根據(jù)有過錯一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，才能公正處理當(dāng)事人之間的紛爭。在具體處理過程中，應(yīng)注重解決以下幾個問題：
（一）
如何認定以發(fā)行私募債券之名行借貸之實的問題。應(yīng)當(dāng)根據(jù)各方當(dāng)事人的約定進行審查，所發(fā)行的私募債券是否得到金融主管機關(guān)的審批，是否實際發(fā)行了私募債券，以此認定當(dāng)事人之間的糾紛是債券糾紛，還是借貸糾紛，并依法作出相應(yīng)處理。比如，某證券公司與信托公司于1992年9月，簽訂一份委托買賣私募債券協(xié)議書；1992年9月29日，信托公司與一房地產(chǎn)公司簽訂一份委托買賣私募債券協(xié)議書。從三方當(dāng)事人協(xié)議約定及實際履行情況看，房地產(chǎn)公司手中根本沒有什么私募債券，也未經(jīng)任何一家金融管理機關(guān)批準，實際是以私募債券為名，行借貸之實。證券公司沒有從事借貸的權(quán)利能力，其與房地產(chǎn)公司的借貸行為違反了國家法律與政策之規(guī)定，故三方當(dāng)事人分別簽訂的兩份協(xié)議及后來簽訂的補充協(xié)議應(yīng)認定為無效。按照無效合同的處理原則，房地產(chǎn)公司應(yīng)將占用證券公司的本金和利息歸還證券公司。還本金是沒有爭議的，關(guān)鍵是利息怎么認定，按照1996年3月最高法院的批復(fù)之精神，雙方非法所得之利息應(yīng)予以收繳，但按本案實際情況，證券公司的本金屬富民基金，牽涉到千家萬戶，其主觀上并非要違法經(jīng)營，擾亂金融秩序，故可不予以追繳，對房地產(chǎn)公司還本、付息的責(zé)任應(yīng)予以認定。從證券公司與信托公司的委托買賣協(xié)議規(guī)定看，信托公司證券公司購買私募債券，不享有任何權(quán)益，卻到期要承擔(dān)還本付息的責(zé)任，就此點看，不象是，推定為擔(dān)保也不合適，沒有擔(dān)保的意思表示。從信托公司與房地產(chǎn)公司的委托協(xié)議內(nèi)容看，信托公司證券公司向房地產(chǎn)公司購買私募債券，但卻又約定由房地產(chǎn)公司向信托公司支付3.2‰的費，且只收取100萬元作為信托公司收息保證金，又給人一種信托公司是房地產(chǎn)公司人的感覺。但不論怎么講，信托公司在合同中的是證券公司，而非房地產(chǎn)公司。由于本案名為私募債券，實為借貸，出借方為證券公司，借入方是房地產(chǎn)公司，信托公司充其量只是個中間人，其收取的是54.4萬元費，并未使用爭議的該筆資金，故不應(yīng)判由信托公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
（二）雖經(jīng)金融部門批準，并未實際發(fā)行企業(yè)債券，如何認定各個當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。應(yīng)當(dāng)說，不少當(dāng)事人聽說企業(yè)可以發(fā)行企業(yè)債券，卻對債券為何物并不清楚，盡管經(jīng)金融主管機關(guān)批準可發(fā)行企業(yè)債券，卻并未按批準的內(nèi)容、步驟進行，最終釀成糾紛，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任，引起了不小的爭議。例如，1992年某公司與某金融市場簽訂三份發(fā)行企業(yè)債券協(xié)議，表面上看，也經(jīng)金融管理機關(guān)批準，應(yīng)當(dāng)合法有效。實際上，嚴格地審查看，應(yīng)認定該三份協(xié)議無效。當(dāng)時法規(guī)、政策很不健全，只有在1993年8月2日國務(wù)院的條例中才有了較為詳盡的規(guī)定，盡管本案所簽協(xié)議發(fā)生在該條例之前，不適用該條例條文規(guī)定，但以此進行闡述可見為什么三份協(xié)議是不符合國家政策規(guī)定的。條例第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券必須符合5個條件，其中第4個條件是“企業(yè)經(jīng)濟效益良好，發(fā)行企業(yè)債券前連續(xù)3年盈利”，某公司是個皮包公司，哪里談得上盈利？條例第二十條規(guī)定：企業(yè)發(fā)行債券所籌資金應(yīng)當(dāng)按照審批機關(guān)批準的用途，用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。發(fā)行債券所籌資金不得用于房地產(chǎn)買賣、股票買賣和期貨交易等與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的風(fēng)險性投資。某公司從金融市場取得2千萬元后，都劃到了深圳，用于房地產(chǎn)開發(fā)。按照條例和政策，某公司根本不符合發(fā)行債券的條件，實際也未發(fā)行債券。金融市場與某公司以發(fā)行債券之名，行借貸之實，而金融市場也根本沒有進行借貸的經(jīng)營范圍，故該三份發(fā)行協(xié)議均應(yīng)無效，雙方均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。某財政局作為國家行政機關(guān)，按照財政部規(guī)定不得為經(jīng)營合同提供擔(dān)保，而其在某公司的申請發(fā)行書上蓋章同意擔(dān)保，該行為是錯誤的，如判由其承擔(dān)責(zé)任也不盡合適。某信托公司也只是在申請書上蓋章提供擔(dān)保，未在合同上蓋章，故判由其承擔(dān)責(zé)任也不盡合適。爭議最大的是某化工集團，如果發(fā)行債券的合同有效，判由某化工集團承擔(dān)保證責(zé)任是沒有問題的，但本案恰是主合同雙方違法導(dǎo)致發(fā)行合同無效，某化工集團受到行政干預(yù)為之提供擔(dān)保亦應(yīng)無效，判由其不承擔(dān)責(zé)任為妥。本案最關(guān)鍵的是擔(dān)保的事項并未發(fā)生，借發(fā)行債券之名，行借貸之實，這種情況下?lián)Ｈ瞬粦?yīng)再承擔(dān)保證責(zé)任。
（三）企業(yè)發(fā)行債券到期后拒不還本付息，其法律責(zé)任如何承擔(dān)的問題。審理這類案件，要審查債券發(fā)行的合法性問題，還要審查擔(dān)保人出具保函或簽訂保證合同的效力問題，爾后才能確定發(fā)行債券的企業(yè)所拖欠的債券本息如何承擔(dān)。比如1994年12月，某銀行與某電子公司先后簽訂兩份委托發(fā)行短期融資債券1700萬元，年利率13.34%，并委托銀行辦理債券到期還本付息工作。電子公司須在債券到期前5日將應(yīng)付本息劃入該銀行指定的帳戶。逾期電子公司每日向銀行交納萬分之五滯納金。某電器總廠為銀行出具了擔(dān)保書，保證在電子公司無償還能力或償還能力不足時，在債券到期前將債券本息無條件足額劃給銀行。協(xié)議簽訂后，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣胥y行批準，銀行如期發(fā)行了該企業(yè)債券，并在債券到期后向債券持有人兌付了全部債券本息。為追索代墊券款本息，銀行向人民法院提訟。案審理的關(guān)鍵是銀行與電子公司之間的發(fā)行關(guān)系是否有效。應(yīng)當(dāng)說，委托發(fā)行債券與一般意義上的委托相比，既有一定共性，又有一定的特殊性。主要應(yīng)審查發(fā)債主體是否合格，是否具備條例所列舉的五個條件，接受委托的金融機構(gòu)是否符合條例規(guī)定。應(yīng)當(dāng)著重審查企業(yè)發(fā)行債券的申請以及委托金融機構(gòu)發(fā)行的行為是否取得人民銀行的批準。只有取得了人民銀行的批準，才算作取得了合法發(fā)行企業(yè)債券的資格。否則，就應(yīng)認定為非法集資行為。本案所涉銀行和電子公司經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣胥y行批準，并有擔(dān)保單位予以擔(dān)保，故該發(fā)行行為合法有效，委托發(fā)行協(xié)議亦應(yīng)認定有效。在債券到期后，發(fā)債企業(yè)本應(yīng)依約將券款本息劃給銀行，以便向持券人兌付，但發(fā)債企業(yè)卻違約。銀行出于金融機構(gòu)的信用，已先行向債券持券人墊付了本息。依照最高人民法院有關(guān)司法解釋，受托銀行此時成為新的債券持有人，其可以依其墊付資金所取得的債券表面所記載的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，請求發(fā)債企業(yè)某電子公司支付債券本金及利息。同時，發(fā)債企業(yè)與人銀行之間有委托發(fā)行協(xié)議，發(fā)債企業(yè)應(yīng)依約向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。人民法院在審理此類案件時，不僅應(yīng)依有關(guān)法律、法規(guī)和政策，還應(yīng)依最高人民法院的有關(guān)司法解釋，依當(dāng)事人之間達成的有關(guān)協(xié)議，認定各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，并最終判定各方應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
（四）發(fā)行機構(gòu)未及時將券款付給企業(yè)，債券到期后，應(yīng)如何確定兌付債券本息責(zé)任。發(fā)行機構(gòu)一般與發(fā)債企業(yè)簽訂協(xié)議，約定何時將發(fā)行債券所得款項支付給發(fā)債企業(yè)，而債券發(fā)行過程中往往發(fā)行機構(gòu)未及時將券款支付給發(fā)債企業(yè)，出現(xiàn)這種情況時，如果發(fā)債企業(yè)提出應(yīng)由發(fā)行機構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任時，人民法院在處理債務(wù)糾紛時應(yīng)予考慮；如果發(fā)債企業(yè)在當(dāng)時并未提出異議，只是在訴訟中為賴帳而提出發(fā)行機構(gòu)未及時付款屬違約行為，人民法院應(yīng)依事實、依法駁回發(fā)債企業(yè)的無理請求。有擔(dān)保人的，應(yīng)判由擔(dān)保人承擔(dān)保證責(zé)任。比如，某農(nóng)行證券部與某特種水泥廠簽訂委托發(fā)行債券協(xié)議書，約定由農(nóng)行證券部代特種水泥廠發(fā)行企業(yè)債券1000萬元，雙方當(dāng)事人意思表示是真實的，且該行為經(jīng)國家計劃經(jīng)濟委員會批準，某省計劃委員會、中國人民銀行某省分行批復(fù)同意，
應(yīng)當(dāng)認定為合法有效。發(fā)債協(xié)議約定，債券發(fā)行期自1994年11月至同年12月31日，但在實際履行過程中，農(nóng)行證券部向特種水泥廠最后一次交付款項時間為1995年10月25日，特種水泥廠并未就交付期限、金額提出異議，應(yīng)視為認可，也應(yīng)視為雙方對發(fā)債期限的延長、變更。但是，鑒于農(nóng)行證券部未及時將已發(fā)行債券款項交付特種水泥廠，法院判令農(nóng)行證券部將占用該券款期間的利息支付給特種水泥廠是正確的。農(nóng)行營業(yè)部依約發(fā)行了部分債券，且將款項交付特種水泥廠，特種水泥廠在債券到期后，未能如約償付債券本息已構(gòu)成違約，應(yīng)向農(nóng)行證券部承擔(dān)違約責(zé)任。某耐火材料廠、某水泥廠為特種水泥廠發(fā)債出具擔(dān)保，其關(guān)于金融機構(gòu)將債券全部或部分發(fā)行完畢，并將資金及時劃至發(fā)債企業(yè)指定帳戶后擔(dān)保書生效，發(fā)債企業(yè)將債券本息全部如期劃至金融機構(gòu)后擔(dān)保書失效的約定，屬對擔(dān)保有效期的約定，而不是對擔(dān)保的所附條件，所以，兩擔(dān)保人以此作為擔(dān)保的所附條件，并認為所附條件未成就，擔(dān)保合同亦未生效，擔(dān)保人不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的抗辯理由是不能成立的。兩擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)在其承諾擔(dān)保的本金、利息和罰息的范圍內(nèi)，承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)發(fā)債行為所在地的市國有企業(yè)體制改革領(lǐng)導(dǎo)小組、市體制改革委員會文件規(guī)定，某耐火材料廠改制為某實業(yè)有限公司，本案所涉?zhèn)鶆?wù)未列入評估債務(wù)數(shù)額以內(nèi)，故某實業(yè)有限公司提出不應(yīng)承擔(dān)該筆債務(wù)。根據(jù)民法基本原理，企業(yè)法人變更名稱或改制，其原有債務(wù)及已作擔(dān)保的可能發(fā)生的債務(wù)，均應(yīng)作為原企業(yè)法人的負債納入新的企業(yè)法人的負債范圍，否則，應(yīng)認定為逃避債務(wù)的行為。故本案應(yīng)判由改制后的某實業(yè)有限公司對某耐火材料廠擔(dān)保的歸還債券本息的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
房地產(chǎn)企業(yè)債券篇7
關(guān)鍵詞 融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資
近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經(jīng)濟中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經(jīng)濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進行分析。
一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀
1．銀行貸款
目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2．房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。
緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式―信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財產(chǎn))信托投資計劃(以下簡稱房地產(chǎn)信托)，實際募集資金總計115.? 866億元，平均每個房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長93.?4%。
不過，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。
3．上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市――買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達4萬余家，而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4．海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。
但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。
5．債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標(biāo)志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動，發(fā)行條件較原來寬松很多。《試點辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議
1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系
當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機構(gòu)，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限。股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。
2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國獨缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產(chǎn)信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會成長起來。
3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實的困難，房地產(chǎn)金融市場中融資中介機構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時，進一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點，采用多種融資途徑方法。
參考文獻
[1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[J].山西建筑,2007(33).
[2]武書義.? 我國房地產(chǎn)金融存在的問題與發(fā)展策略[J].華北金融，2008（1）.
房地產(chǎn)企業(yè)債券篇8
關(guān)鍵詞 融資渠道;銀行信貸;房地產(chǎn)信托;股權(quán)融資;債券融資
近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,已然成為我國國民經(jīng)濟中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經(jīng)濟貢獻了不少GDP。過去幾年,房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上,并貢獻10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵,當(dāng)前,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局,而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等,由于各種各樣的限制,融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸,盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系,是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進行分析。
一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀
1.銀行貸款
目前,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準,我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險,進而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調(diào)控,自2003年的“121號文”開始,2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺,銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的,而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸,開發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2.房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資,或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券,或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。
緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張,這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品,比如,上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式:①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),補上資金缺口,這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財產(chǎn))信托投資計劃(以下簡稱房地產(chǎn)信托),實際募集資金總計115.? 866億元,平均每個房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元,與2003年相比總額增長93.?4%。
不過,目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題,以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等,這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道,是對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補充,這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。
3.上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負債率都在75%以上。因此,通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金,買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌,房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn),這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達4萬余家,而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù),其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4.海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合,合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計,中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。
但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善,再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范,所以,海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,《關(guān)十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。
5.債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具,也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高;與股票相比,又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性,又具有一定的流動性,因此,在國外成熟的證券市場,企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式,債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段,債券融資額總量方面,遠遠不及股票融資額。目前,我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小,債券流通市場不健全,債券發(fā)行程序不規(guī)范,債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標(biāo)志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動,發(fā)行條件較原來寬松很多。《試點辦法》施行之后,房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議
1.建立多層次房地產(chǎn)融資體系
當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系,滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行,缺少專業(yè)信貸機構(gòu),目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限。股權(quán)融資門檻相對較高,中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下,銀行縮緊信貸,房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴。
2.加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展,關(guān)鍵是需要設(shè)計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品,從而形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前,我國的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中,我國獨缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產(chǎn)信托實際上和銀行貸款基本上是一樣,只不過銀行是吸收存款來的,地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的,本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn),取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行,包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會成長起來。
3.完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全,規(guī)定不具體。從整體上看,嚴重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中,新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進行規(guī)范,就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系,對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等,作出嚴格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
總之在信貸緊縮的大環(huán)境下,我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實的困難,房地產(chǎn)金融市場中融資中介機構(gòu)不健全,金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏,法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時,進一步完善法律法規(guī),努力創(chuàng)新金融工具,不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道,避免單純依靠銀行資金,根據(jù)企業(yè)特點,采用多種融資途徑方法。
參考文獻
[1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[J].山西建筑,2007(33).
[2]武書義.? 我國房地產(chǎn)金融存在的問題與發(fā)展策略[J].華北金融,2008(1).
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