摘要：房地產(chǎn)居間合同是居間合同的一種，既有居間合同的基本特征，也有其自身的特點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)居間合同的操作實(shí)踐存在諸多需要規(guī)范之處。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)成為涉及普通百姓生活的一件大事，要在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)糾紛中厘清各種關(guān)系，明確權(quán)利義務(wù)，預(yù)防糾紛的發(fā)生，保護(hù)委托人和相對(duì)人的合法權(quán)益，則必須從房地產(chǎn)居間合同的基本理論入手，深入分析，尋求解決之道。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；居間合同；誠(chéng)實(shí)信用原則
中圖分類號(hào)：DF525 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X(2008)08-0124-03
居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間合同既可以是只為委托人提供訂約機(jī)會(huì)的報(bào)告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進(jìn)行介紹或提供機(jī)會(huì)的媒介居間，還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間活動(dòng)。房地產(chǎn)居間合同是指居間方(現(xiàn)階段主要是擁有法人資格的中介組織)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易(買(mǎi)賣(mài)、租賃等)合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人或相對(duì)人支付報(bào)酬的合同。
一、房地產(chǎn)居間合同的主體
房地產(chǎn)居間合同一般有三個(gè)主體：委托人、居間人、相對(duì)人，委托人是指委托居間人買(mǎi)賣(mài)、租賃房屋的當(dāng)事人；相對(duì)人是指居間方依靠自己能力尋找的不特定的買(mǎi)賣(mài)或租賃房屋的當(dāng)事人；居間人主要是指為委托人或委托人與相對(duì)人提供居間服務(wù)，具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的法人實(shí)體。對(duì)于委托人和相對(duì)人，我國(guó)法律未作特別規(guī)定，按照民法的基本原則，只要當(dāng)事人具有民事行為能力即可作為委托人或相對(duì)人，即其可以是公民、法人和其他組織，對(duì)于出賣(mài)或出租房屋的主體而言，則必須是房屋的合法權(quán)益人，即或者是房屋的產(chǎn)權(quán)人或者是擁有合法處分權(quán)的權(quán)益人。
對(duì)于房地產(chǎn)居間人，我國(guó)法律則有嚴(yán)格的規(guī)定，在立法上主要是基于對(duì)交易安全和當(dāng)事人利益保護(hù)考慮，因?yàn)榫娱g人和委托人、相對(duì)人的信息不對(duì)稱情況非常突出，居間人極有可能利用自己的優(yōu)勢(shì)去實(shí)現(xiàn)利益的最大化，甚至不惜損害委托人的利益，故而對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立和從業(yè)人員的資格審核進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，旨在平衡居間人與他人之間的利益關(guān)系，保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益，維護(hù)公平的市場(chǎng)秩序。
建設(shè)部于2001年8月15日修正并的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第lO條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織?！眹?guó)家工商行政管理總局于2004年8月28日的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法所稱經(jīng)紀(jì)人，是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織?！鄙鲜鰞梢?guī)定均屬于部門(mén)規(guī)章，一個(gè)是設(shè)立經(jīng)紀(jì)人的“一般法”主體可以是公民、法人和其他組織，另一個(gè)是設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“特別法”，要求按照《公司法》第二章規(guī)定設(shè)立法人。在這兩個(gè)部門(mén)規(guī)章的適用上，應(yīng)當(dāng)按照特別法優(yōu)于一般法的原則，設(shè)立房地產(chǎn)居間中介組織依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《公司法》的規(guī)定設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的有限責(zé)任公司或股份有限公司。這就排除了公民個(gè)人以自己名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，從而在主體方面保證了房地產(chǎn)居間合同只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人或相對(duì)人訂立?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第15條則更為明確的規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同。”
二、房地產(chǎn)居間合同的分類
《合同法》第424條規(guī)定，居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，該條同時(shí)也是《合同法》對(duì)居間合同的一種隱性分類，即主要分為報(bào)告居間合同和媒介居間合同。所謂報(bào)告居間合同，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機(jī)會(huì)；所謂媒介居間合同，是指介紹雙方當(dāng)事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來(lái)往于委托人與第三人之間。促使雙方訂立合同。實(shí)踐當(dāng)中房地產(chǎn)居間合同還可以是報(bào)告居間合同與媒介居間合同兼而有之的結(jié)合體?？煞Q為混合居間合同。
由于《合同法》并未能明確指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說(shuō)，報(bào)告居間，居間人應(yīng)嚴(yán)格受委托人的委托內(nèi)容約束，并應(yīng)盡到忠誠(chéng)義務(wù)為委托人尋求機(jī)會(huì)訂立合同。在合同達(dá)成時(shí)，居間人應(yīng)當(dāng)只能向委托人要求支付報(bào)酬；而媒介居間，居間人僅扮演“中間人”角色，獨(dú)立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時(shí)，居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當(dāng)事人要求支付報(bào)酬。居間人的法律地位有相應(yīng)的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權(quán)利義務(wù)。實(shí)踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報(bào)告與媒介居間兩者相結(jié)合的形式，可統(tǒng)稱為混合居間；報(bào)告是媒介的必要前提，媒介是報(bào)告的承接結(jié)果。在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，混合居間形式占了絕大多數(shù)，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可向買(mǎi)賣(mài)雙方收取報(bào)酬，但另有約定的除外。
三、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)
《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”可見(jiàn)，居間合同是雙務(wù)合同、有償合同、諾成合同、非要式合同。
房地產(chǎn)居間合同的雙務(wù)性是指雙方當(dāng)事人都享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的合同，雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系呈對(duì)應(yīng)狀態(tài)，即每一方當(dāng)事人既是債權(quán)人又是債務(wù)人，當(dāng)事人均享有抗辯權(quán)，但依據(jù)居間合同性質(zhì)可知，委托人享有先履行抗辯權(quán)，就是在居間人訴請(qǐng)支付報(bào)酬時(shí)，委托人有權(quán)要求其先履行合同約定的義務(wù)，但居間合同中規(guī)定居間人有權(quán)預(yù)收服務(wù)報(bào)酬的則另當(dāng)別論。
雙務(wù)性的一個(gè)重要特征就是有償性。服務(wù)報(bào)酬是房地產(chǎn)居間服務(wù)的對(duì)價(jià)。房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬是房地產(chǎn)居間服務(wù)的對(duì)價(jià)。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第18條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用應(yīng)當(dāng)開(kāi)具發(fā)票，依法納稅。”因房地產(chǎn)居間合同是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人訂立，有權(quán)收取房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬的當(dāng)然只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，而不是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員個(gè)人。因此，委托人在支付條件成就時(shí)或者合同約定可預(yù)收?qǐng)?bào)酬的時(shí)間屆至?xí)r有權(quán)向居間人支付居間服務(wù)報(bào)酬，如果此時(shí)居間人提出以個(gè)人名義打收條或者由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)具收據(jù)，委托人有權(quán)而且應(yīng)當(dāng)拒絕。
房地產(chǎn)居間合同是諾成合同，即雙方當(dāng)事人意思表示一致即可成立的合同，而無(wú)須交付標(biāo)的物或以提供任何服務(wù)作為合同成立的條件，合同成立后，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方不履行約定義務(wù)即構(gòu)成違約。
房地產(chǎn)居間合同是非要式合同，法律沒(méi)有規(guī)定該類合同必須采取某種形式。在實(shí)踐中，多由房地產(chǎn)居間人自行擬定格式合同，條款明顯對(duì)其有利，加重當(dāng)事人的責(zé)任，有時(shí)甚至顯
失公平。故委托人、相對(duì)人在簽訂居間合同時(shí)應(yīng)持慎重態(tài)度。
四、居間人的嚴(yán)格義務(wù)
我國(guó)法律對(duì)于居間人有嚴(yán)格的規(guī)定，這主要是基于對(duì)交易安全和當(dāng)事人權(quán)益的維護(hù)考慮?！逗贤ā返?25條規(guī)定，居間人有如實(shí)告知的義務(wù)，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。該條即是對(duì)居間人義務(wù)的規(guī)定，但過(guò)于簡(jiǎn)單，筆者認(rèn)為，居間人的義務(wù)包括如下內(nèi)容：
(一)報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介訂約的義務(wù)
依據(jù)《合同法》第424條居間合同的定義，居間人向委托方報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介是居間人在居間合同中承擔(dān)的主要義務(wù)。
(二)誠(chéng)實(shí)信用義務(wù)
誠(chéng)實(shí)信用是民法的基本原則之一。在民法上，誠(chéng)信原則被稱為債法中的最高指導(dǎo)原則或稱為“帝王規(guī)則”。對(duì)于雙方當(dāng)事人信息不對(duì)稱或訂約地位不平等的合同來(lái)說(shuō)，信息優(yōu)勢(shì)方或地位優(yōu)勢(shì)者尤其應(yīng)該主動(dòng)信守誠(chéng)實(shí)信用原則，誠(chéng)實(shí)信用原則旨在謀求當(dāng)事人利益的平衡和調(diào)和，居間人在履行居間合同時(shí)任何隱瞞、不實(shí)告知、泄露信息或私自牟利均是對(duì)該原則的違反。
誠(chéng)實(shí)信用原則是一項(xiàng)道德準(zhǔn)則，而且是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的道德準(zhǔn)則。作為居間人，無(wú)論合同是否寫(xiě)明誠(chéng)實(shí)信用原則，都應(yīng)該做到恪守諾言、講求信用、誠(chéng)實(shí)不欺、以信為本，不損害他人利益。
但在司法實(shí)踐中，誠(chéng)實(shí)信用原則的內(nèi)容極為概括，屬于法律原則，在絕大多數(shù)情況下不能直接適用合同爭(zhēng)議的解決，乃屬一白紙規(guī)定。所以，有必要在簽訂居間合同時(shí)予以具體化、明確化。居間人的忠實(shí)義務(wù)是民法上誠(chéng)實(shí)信用原則的具體化，《合同法》第425條規(guī)定了居間人的忠實(shí)義務(wù)，忠實(shí)于當(dāng)事人的利益是指居間人就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。如故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，則喪失報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。忠實(shí)義務(wù)還包括居間人不得利用履行居間合同所獲得的信息違反法律牟取私利，更不得對(duì)訂立合同實(shí)施不利影響。
(三)保密義務(wù)
居間人在履行居間合同時(shí)獲悉的委托人的商業(yè)秘密以及影響委托人定約的其他信息，應(yīng)當(dāng)保守秘密。對(duì)于居間人在履行合同時(shí)得到的相對(duì)人的信息在委托人尚未使用該信息前，居間人負(fù)有保密義務(wù)，如違反保密義務(wù)致使當(dāng)事人或委托人的利益受損害，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
五、居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)
《合同法》第426條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。第427條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支付的必要費(fèi)用。上述兩條是合同法對(duì)于居間報(bào)酬的規(guī)定。對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)作如下解讀。
(一)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)成立的條件
居間人促成合同成立的，有當(dāng)然的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，對(duì)于報(bào)酬數(shù)額有約定的從約定。沒(méi)有約定的，按照合同法第6l條確定，如仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。所謂合理是指如居間人所付出的時(shí)間、精力、物力、財(cái)力、人力以及居間事務(wù)的難易程度等因素來(lái)確定。即只要居間人促成合同成立的，就必然享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，無(wú)論是否約定，這是由居間合同的有償性所決定的。
這里涉及到的一個(gè)問(wèn)題就是如何判斷合同的成立?標(biāo)準(zhǔn)有二：一是看委托人與相對(duì)人是否訂立合同，至于合同是要式還是非要式，是諾成還是實(shí)踐，是有償還是無(wú)償，是即時(shí)生效還是附條件或附期限(這里涉及到合同的生效條件與合同履行問(wèn)題，系屬委托人與相對(duì)人之間的事。不影響居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn))則在所不問(wèn)；二是看居間人的活動(dòng)對(duì)合同成立的作用大小，居間活動(dòng)真正起到加快速度、降低難度、節(jié)省成本的，應(yīng)認(rèn)定為促成合同成立，即合同的成立與居間人的介紹有直接的因果關(guān)系，對(duì)于對(duì)合同成立僅是提供輔助信息的，則不享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)缺一不可。
關(guān)于合同成立后，因某種情形無(wú)效或被撤銷。是否影響居問(wèn)人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，有人認(rèn)為，如果所促成的合同屬無(wú)效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居間人仍不能請(qǐng)求支付報(bào)酬。筆者認(rèn)為不妥，因?yàn)楹贤闪⑹侨〉镁娱g報(bào)酬的法定條件，而合同成立與合同履行中的瑕疵(或被撤銷或因一個(gè)當(dāng)事人原因而不能履行)是當(dāng)事人之間的事，只要居間人提供了真實(shí)有效的信息，促成合同，就當(dāng)然享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，這符合合同相對(duì)性的原則。如果以合同生效或完全履行作為居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的前提，那么勢(shì)必使居間人承擔(dān)保證合同生效或履行的擔(dān)保責(zé)任，這與僅取得居間報(bào)酬的居間人權(quán)利不對(duì)等。除非當(dāng)事人與居間人約定，以合同的生效或履行為居間人報(bào)酬取得權(quán)的成立條件。若因居間人提供信息虛假導(dǎo)致合同無(wú)效的，則居間人自動(dòng)喪失報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)并應(yīng)賠償損失。
居間人取得報(bào)酬的，其因居間活動(dòng)所支出的費(fèi)用皆由其自行承擔(dān)，不得要求委托人另行支付。
對(duì)于未促成居間合同的，是否就一定喪失報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)呢?對(duì)此不能一概而論。若當(dāng)事人雙方約定在未促成合同成立的條件下，居間人仍可依其勞務(wù)的支出而獲得一定的報(bào)酬，則應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思，從其約定。即“有約定，從約定，無(wú)約定，按法定”，充分尊重當(dāng)事人的意思自治。若無(wú)該種約定，則居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。該費(fèi)用與前述報(bào)酬在性質(zhì)上不同。在數(shù)額上以能夠滿足基本的居間花費(fèi)為準(zhǔn)。
(二)居間報(bào)酬的給付義務(wù)人
居間合同一般是由委托人給付報(bào)酬，但在實(shí)際中，亦存在相對(duì)人給付的情形，這完全視房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情和當(dāng)事人的約定而定。給付義務(wù)人的確定在簽訂合同時(shí)必須予以明確，通常意義上委托人是當(dāng)然的給付義務(wù)人，如沒(méi)有特殊約定，居間人只能向委托人主張報(bào)酬，而不能向相對(duì)人主張。
(三)居間報(bào)酬的性質(zhì)
房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬在本質(zhì)上是勞動(dòng)收入、經(jīng)營(yíng)收入、風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展居間業(yè)務(wù)時(shí)付出的人員勞動(dòng)、花費(fèi)的資金和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的總的回報(bào)。而不僅僅是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的勞動(dòng)報(bào)酬。現(xiàn)在社會(huì)上不少人在接受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)并順利成交后。認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供的居間服務(wù)只是帶看房、進(jìn)行撮合，與約定的居間服務(wù)報(bào)酬金額并不相稱，因而拒絕支付約定的金額。這部分人可能是把房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬等同于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的勞動(dòng)報(bào)酬了，沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)居間服務(wù)報(bào)酬在本質(zhì)上是勞動(dòng)收入、經(jīng)營(yíng)收入、風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。而且居間報(bào)酬是在數(shù)額上要大于從業(yè)人員的勞動(dòng)報(bào)酬。
六、居間人的賠償責(zé)任
《合同法》第425條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！逗贤ā访鞔_地列舉出居間人要承擔(dān)損害賠償?shù)囊?，即要有證據(jù)證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，居間人才會(huì)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是否意味著居間人對(duì)所提供信息的真實(shí)性承擔(dān)保證責(zé)任?筆者認(rèn)為，居間人對(duì)所提供信息的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，原因在于居間人是從事居間活動(dòng)的專業(yè)人士。委托人正是基于對(duì)居間人的信任而委托其進(jìn)行居間活動(dòng)，委托人相信以居間為職業(yè)的居間人在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實(shí)信息和便捷的途徑，居間人應(yīng)該對(duì)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)。至少在合同成立之前信息必須是可信的，居間活動(dòng)的專業(yè)性決定了提供信息的可靠性。如果因信息不實(shí)給委托人造成了損失，則委托人有權(quán)要求居間人賠償。需要說(shuō)明的是，在此不論居間人的主觀方面是故意還是過(guò)失。居間合同的有償性亦決定了居間人負(fù)有提供真實(shí)信息的義務(wù)，委托人支付報(bào)酬和取得真實(shí)信息是對(duì)應(yīng)的，因信息的不實(shí)造成損失委托人當(dāng)然有權(quán)要求賠償。
目前，房地產(chǎn)居間行業(yè)出現(xiàn)糾紛大致可分為如下幾類：一是居間人為了促成交易，作虛假宣傳，如承諾房屋前公共空地可以為買(mǎi)受人個(gè)人所用。二是房屋內(nèi)較為隱蔽的瑕疵或質(zhì)量問(wèn)題故意不告知，包括公共設(shè)施或內(nèi)部水、電、氣供應(yīng)的缺陷等。三是辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中的居間人代辦手續(xù)多收費(fèi)、濫收費(fèi)。侵害買(mǎi)房人利益的事。四是居間人虛假買(mǎi)入，不過(guò)戶，然后轉(zhuǎn)手賣(mài)給買(mǎi)受人。賺取大額差價(jià)問(wèn)題。
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)成為涉及普通百姓生活的一件大事，如何在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)糾紛中厘清各種關(guān)系。明確權(quán)利義務(wù)，預(yù)防糾紛的發(fā)生，保護(hù)委托人和相對(duì)人的合法權(quán)益，則必須從房地產(chǎn)居間合同的基本理論人手，深入分析，尋求解決之道。
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